[转帖]央行救市为了让房地产商逃命？

yee2001

2014年10月03日 07:59

    来源：凤凰财经综合 作者：黄生

    这次央行救市如果没有货币政策极大的放松，那么救市就不会有太大的效果，如果没有央行强制性要求商业银行执行0.7倍利率，那么购房者就难有利率优惠。既然货币政策已无极大宽松的基础，那央行为什么要救市？其目的何在？

    纵观整个救市方案，唯一起作用的是两点：1、贷款结清算首套，按首套标准贷款；2、商业银行等发行MBS和金融债。

    第一点经过测算，通过贷款结清再贷，理论上最大能释放出约新增30%的需求，实际上不可能释放得了这么多，而且也不是集中释放，而是分步释放。而这就是央行的目的所在了，央行的目的就是通过释放需求来解决房地产行业供应过剩的问题，实际上就是让一批房贷结清者去为房市过剩供应买单，同时缓解地方政府债务问题。

    但一线城市现在还没放开限购，也就是重新释放的需求主要集中在二三四线城市，而这些城市的房产过剩是最严重的，经济下滑，财政收入大幅度减少，地方政府几乎无米开锅，地方政府债务危机随时可能爆发。这次通过释放二三四线城市贷款结清者再贷款需求，就是为了解决二三四线城市的房产供应过剩问题，从而缓解地方政府债务危机的爆发。

    对于房地产商，这个时候就是逃命的时候，因为货币政策不可能大幅度放松，房价也就不可能像2009年那次救市大涨。而二三四线城市的供应量过剩之严重远超理论上的30%，这个时候就应当趁机出货，加快回笼现金，而不是像一些愚蠢的房地产商一样连夜涨价。

    房地产救市从来都是被人批评的，央行这次冒天下之大不韪，着实需要勇气，也就是背后有很大的压力或者危机逼迫央行这样做，这些压力和危机来自哪里？就来自各个地方政府的债务危机，一旦地方政府债务危机爆发，政府的压力无法承受。

小草的眼睛

为了防止大面积坏账吧

游牧京城

近日，央行、银监会发布进一步做好住房金融服务的通知，带给市场的最大逐利遐想是，新政鼓励银行业金融机构通过房贷余额证券化，以及允许发行长期限专项金融债券来扩大房贷资金来源，用于增加首套自住房和改善型自住房的贷款投放规模。
房贷余额证券化（MBS）的运行机理是，银行将已放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或干脆通过证券委托券商进行买卖交易，所变现资金用来进一步增大房贷资金池，以进一步做大放贷盘子。有专家表示，启动房贷证券化，将撬动10万亿元资金进楼市，特别是流向个人房贷领域，这对于稳房价、去库存将起到积极的作用。
不过，笔者觉得，任何已开放房贷资产证券化的国家，均不允许房贷资产无限度证券化，只允许其中的优质房贷资产证券化，而通常这一占比不到总量的一半。所以按此折算，国内存量房贷资产最多有5万亿元可以进行证券化。而当前央行、银监会突然正式启动房贷证券化根本原因有三：
其一，在房地产10多年的热炒、资金过度宽裕的时期里，国有商业银行对房贷余额证券化试点并不太感兴趣。我国早在2005年开启房贷余额证券化试点，试点最初框定在银行间债券市场内进行。可是在试点的头3年间，国内商业银行只做成两笔MBS业务，仅变现70亿元资金。
这说明，一直以来商业银行不缺乏房贷资金，尝鲜MBS业务的积极性并不高。而随后的全球金融危机爆发，国内旋即叫停了房贷证券化试点，这一停就是7个年头。但如今，随着国内流动性相对紧缩，央行、银监会再启动房贷余额证券化，这项改革所遇到的阻力将会小得多。
其二，现在全国70年城市房价连跌数月，很多地方的楼市成交量与去年高峰期相比只及六成，同时房产库存积压日趋严重。在这样的背景下，央行、银监会出台放松个人房贷是为了鼓励自住型、改善型购房者入市，避免房地产业出现硬着陆。但监管部门又碍于M2规模过于宠大，只能通过房贷余额证券化的形式，盘活社会存量资金，并将其充盈到银行有限的房贷资金池中来。
其三，国内房价已经涨10多年了，特别是一二线城市存在着较大泡沫。而随着房地产步入调整期，目前部分城市已经发生了少数购房者出现“断供”现象，商业银行的不良贷款率逐步回升。如果房价进一步大跌，金融危机似乎难以避免，而通过房贷余额证券化的方式，将房贷风险转嫁给证券市场的投资者，这也不失为“睿智”之举。
其实，房贷余额证券化，并非中国首创。这一做法降生于上世纪60年代，美国的“两房银行”曾因业务规模做到老大而风光无限，直至2008年秋因此而引爆全球金融危机。所以启动房贷余额证券化对于任何国家而言都是一把双刃剑。稍不小心，就会造成金融危机。
如果说，当年美国政府推出MBS业务，是希望能有更多的穷人拥有新的住房，那么我国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。接下来的问题是，央行、银监会鼓励商业银行走房贷余额证券化（MBS）能否起到预期效果呢？ 笔者认为，证券市场的投资者也不是“傻瓜”，他们会根据风险作为自己的选择。
首先，与2005年试点时相比，持续近10年的炒房风潮已然消退，眼下申贷者绝大多数系刚需购房者，其抵押物很难真正变现，一旦房价大跌，支撑房贷债券的抵押物价格会大幅缩水，此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出，各方的积极性不会很高。
再者，房贷按揭回款周期通常以20年计，中间不确定性太多，使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差，而其收益率也处于偏低水平，所以证券市场的投资者与其选择房贷MBS，还不如寻找更高收益的非MBS的投资品种。
最后，券商承销房贷MBS“开价”会很高，银行未必吃得消。由于投资者寡，券商担心MBS产品被积压于自己手上，承销积极性也不高。如此情形，若有券商勉强答应替银行“冒险”，承销“开价”也一定很高，这更让银行吃不消。在券商看来承销房贷MBS为的是收取高额承销费，而绝不是拿钱去接受银行转嫁来的房贷风险。
房贷证券化的政策一再“提速”，但银行却很难提速。虽然，在很多财经媒体和专家看来，房贷证券化是一剂扩大房贷总盘子的“良药”，更是转嫁房贷风险的“妙招”。但是证券市场的投资者不是“傻瓜”，如果房价出现调整，而房贷证券化的回报率、投资周期又过长，那市场的投资者更可能会 “以脚投票”。所以MBS效果究竟如何，还有待观察。

游牧京城

经济上的维稳还是首要任务，不过这衍生品到底能有多大作用，刚性需求在市场前景疲软下可能就不怎么刚性了