中国新兴城市50强 - 仲联量行相关报告节选

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本报告来自于仲联量行相关报告节选

一线核心型城市：

中国新兴城市50强以四个一线城市，即北京、上海、广州和深圳，为基准进行比较。作为中国最主要的房地产市场，它们的特征是拥有广泛的国际商务往来、深入的企业基础以及大量优质的国际投资级别物业，同时也是国内流动性和市场透明度最高的市场。

1.5线过渡型城市：

这是一个2012年全新增加的城市类别，包括成都、重庆、沈阳、天津和杭州等城市。在经济和房地产市场成熟度与活跃性方面，这些城市领跑中国新兴城市50强。

它们都受益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。这些城市具有规模大、开放度高和多元化的经济特征，吸引了大量国内和跨国企业的进驻，同时还拥有众多国际零售品牌和国际酒店运营商。它们正经历大规模的商业地产开发。随着国际级品质物业数

量的增加以及第一个大宗物业投资交易的出现，这些城市的房地产投资市场迅速发展。它们的所有主要商业地产业态都具有很大的潜力。

二线增长型城市：

这个类别包括诸如西安、青岛、宁波和无锡等城市。这些城市拥有大量的财富和/或密切的国际商务往来，以及推动其强劲零售市场的人口结构和多元化的行业基础。这些城市的商业地产开发增长迅速。它们往往在经济和房地产市场的某些领域具有优势。

三线新兴型城市：

这些城市包括昆明、哈尔滨和南宁等城市，它们已经进入“起飞”阶段，并且开始出现大规模的商业地产开发。零售商和酒店运营商正积极进驻这些城市。

三线起步型城市：

这些城市的商业地产市场开始成功吸引来自国内企业和希望抢占先机的外资企业的需求。代表城市包括贵阳、太原和乌鲁木齐。这些城市的市场透明度远远低于以上四个类别的城市。它们正在为“起飞”创造条件。

中国新兴城市50强所呈现的是全球性的房地产市场机遇:

• 这是一个规模达到2.9万亿美元(GDP购买力平价)的经济体，相当于德国目前的水平。若将这50个城市视为一个单一实体，它将是全球第五大经济体。

• 中国新兴城市50强的增长速度远超中国其它城市。预计到2020年，中国新兴城市50强有望成为一个规模达6.7万亿美元的经济体，超过日本目前的经济规模。

• 基于当前的经济预测，中国新兴城市50强将贡献未来十年全球经济增长的12%，到2020年，将占全球总产量的6%。

中国新兴城市50强的零售物业市场呈现了全世界最好的房地产机遇之一。随着中国中产阶级的快速壮大，这个市场的长期基本面和发展前景一片光明。

强劲的基本面支撑

支撑零售市场的数据令人叹服。中国新兴城市50强是一个拥有3.7亿庞大消费群体的市场，其中2.6亿是城镇居民。这些城市2011年全年的零售销售总额达到7.5万亿元(约合1.2万亿美元)，而4个一线城市的零售销售总额为2.2万亿元。未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到 10%，居民可支配收入和富裕家庭数量也将稳步上升。

目前，有6,600万人口的家庭年收入超过30,000元(约合每年5,000美元2)，约占中国新兴城市50强城镇人口的五分之一。这个数字预计将在未来三年内翻番至超过1.25亿，这也意味着届时中国新兴城市50强中几乎有一半家庭的年收入将超过5,000美元。这将引导消费者行为和消费模式发生巨大改变，提升高端商品的消费意向——中国目前已经是全球第二大奢侈品消费市场(仅次于日本)，也是国际零售商大规模扩张计划的目标市场。

不断演变的零售市场格局

居民收入的增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现都将继续促进中国新兴城市50强零售市场格局快速演变。中国新兴城市50强的零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。诸多经验丰富的购物中心开发商正在建造更优质的物业，这也为国际零售商的快速扩张带来了机遇。在竞争越发激烈且日新月异的零售市场中，传统的百货运营商必须变得更富有创造性以适应变化。

主要中心城市零售物业供应快速增长

在 2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1,500万平方米。到2011年，这个数字已大幅攀升至2,500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4,600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。由于部分项目是由知名开发商建造，物业品质有望大幅提高，这将为零售商们在二、三线城市的进一步扩张提供契机。但在某些细分市场，尤其是商业气氛欠成熟的区域，短期内可能存在供应过度的现象。沈阳、武汉、成都、郑州和西安等大型内陆中心城市的优质零售物业总量预计将增长最快。随着一、二线城市竞争日益激烈，为了抢占先机，同时也是被低廉的地价和热情的当地政府所吸引，零售物业开发商正积极进入哈尔滨、长春、呼和浩特和贵阳等三线城市。

国际零售商深入中国新兴城市50强

我们在《中国新兴城市40强》报告中提到国际零售商正快速扩张，这种扩张现在仍以前所未有的速度在推进，不断扩展其在中国二、三线城市的足迹。零售商进一步深入三线城市，巩固其在哈尔滨、长春、昆明、南宁和石家庄等三线新兴型城市的地位，并开始进入贵阳、太原、徐州和绍兴等三线起步型城市。

在小部分富裕家庭的支撑下，几乎所有三线城市都在为零售商提供广阔的发展机遇，但决定国际零售商是否进入某个三线城市最关键的因素还是当地是否具有高品质的零售物业。零售商的覆盖网络与凯德、万达和中粮等主要“连锁”购物中心的扩张相互呼应，这些购物中心都有统一的设计风格、市场定位和业态组合。

零售市场下一个赢家?

就零售市场未来增长而言，我们甄选出几个最具提升潜力的城市：

• 在规模较大的零售中心城市中，天津、南京、西安和长沙脱颖而出，主要是因为这几个城市拥有大量中产阶级人士且可支配收入较高。

• 济南、温州、常州和合肥形成拥有巨大潜力的第二梯队。

• 进入再下一级，贵阳、呼和浩特、烟台、绍兴和南通等三线城市具备进一步发展零售市场的条件，将会成为国际零售商进驻的目标城市。

• 珠江三角洲的卫星城市——东莞、佛山、珠海和中山——同样具有发展潜力，这主要是得益于该区域内拥有较高可支配收入的人口数量众多。