中国房地产复苏虚实zt

yuki

2012年10月27日 16:44　　　
文 /莫西干

FTav:资本经济研究公司向中国房地产建设部门正在复苏的观点泼了一盆冷水，虽然中国房价看起来在今年年中已经见底。几个星期前，渣打银行的Stephen Green严密地论证了中国天量的未出售商品房库存正在下滑。Green和他的同事预期，新建商品房的下滑和更为强劲的销售，可能令2013年下半年商品房库存更低，起码在大型城市是这样。
现在，我们没有那么肯定了...
第一，资本经济研究公司首席亚洲经济学家Mark Williams写道，虽然中国官方1-9月的数据看起来很积极，但9月份的数据很不济：

从销售面积计算，房地产销售在第三季度上升了，但9月份和去年同期相比却下滑了3.6%。我们自己的参考指数——统计了中国50个最大城市商品房销售套数，显示了商品房销售的上涨已经出现了扭转。（如下图）
而最近销售价格趋势也显示了良好的势头正在褪去。中国国家统计局公布的数据显示，70个城市销售价格经历了两个月的上涨以后，上月已经稳定。虽然有证据表明一些城市的卖地情况有所好转，但上一季度全国的卖地面积和新启动项目仍大幅逊于去年同期。

以出售套数计算，最近的势头明显出现了下滑——虽然销售情况明显比去年全年的大部分时间健康得多。

资本经济研究公司提出的第二个理由是，库存情况变得更不透明了：

我们对房地产市场前景保持谨慎的第二个原因是，开发商的库存仍然在上升。从2010年末算起，现在中国未出售商品房库存已经上涨了68%。虽然今年农历新年时销售情况出现了转机，但库存仍然处于大约三个月销售量水平。

虽然库存从2010年底大幅上升，但不能否认一个现实，2011年和2012年上半年的库存水平更高，而在过去几个月里，库存水平已经从极端水平滑落。起码，根据渣打银行中国25大城市的库存数据是这样：
（浅绿色为一级城市；蓝色为二级城市；绿色为三级城市）

所以，过去一年里，库存情况明显有所改善。
然而，Williams指出，这些库存数据并不包括那些尚未“获得销售许可”的商品房。关于渣打银行Stephen Green拿出来的相对积极的历史数据，我们已经确认了这些商品房库存并不包括没有“获得销售许可”的商品房。
然而，我们不知道这些数据被干扰的程度，也不知道这个因素最近的影响是否更为巨大。但我们认为，发展商应该有动力主动寻求销售许可。同样地，地方政府因为高度依赖卖地收入，也应该有动力主动发放销售许可。然而，Williams通过邮件反驳了我们这个看法。
首先，Williams表示，商品房新建和竣工数据只存在粗糙的关系，下图显示了，商品房新建面积（蓝线）的大涨理应随之而来的竣工数量（黑线）大涨，并没有出现在官方的竣工数字中：
（蓝线的新建面积被延后了24个月；三个月平均同比数据）

Williams写道：

这可能是部分事实——发展商发现他们库存上升会减缓开发速度。但我怀疑很多项目已经开发完成，只是没有“说出来”而已。地方政府有动力管理这些商品房向市场供应的速度，因为大批量发售可能会推低市场价格。

根据中国国家统计局最新的房屋新建数据，如下图，月度数据同比变化看起来相对负面。
（蓝线为新建面积同比增长；红线为GDP同比增长）

还有政策层面需要考虑——中国当局两年前引入的防止商品房投机行为的限制政策是否出现了松动。Williams表示最近的报告显示一些地区收紧了这些限制政策。而过去一些报告却显示，一些地方政府放松了这些限制政策。所以难以判断政策面对全国的影响。今年年初，市场曾乐观预测中央政府会放松这些政策，还有预期保障房的建设会令房地产投资再次上升。但两者都没有出现确实的证据。
此外，难以想象房地产行业已经消化完中国经济增长的“新常态”，毕竟这个部门已经习惯了高速增长。
虽然至今鲜有中国房地产开发商破产的消息，但民间很多证据表明一些开发商正在垂死挣扎。此外，有大量证据表明中国的影子银行体系与房地产投机密切相关（政府正在收紧对影子银行体系的监管）。很难想象中国房地产部门会在短期内全面反弹。

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