关于房价与人口老龄化的两篇文章

jingjing

人口老龄化会使中国房价持续下跌吗（来自杨红旭）


  
近日，著名的楼市“空军司令”谢国忠在某论坛上提出：千万别买房子，有空房子赶快卖掉。其中一条原因是：中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险。
就长期而论，决定房地产市场走势的因素包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平等。因此，人口可以说是影响房价的重要因素之一。一般规律是，人口总量增长、劳动人口增长、户均人口减少、购房适龄人口的增加，都会导致购房需求增加，反之，则会导致购房需求减少。
发达国家已有经验可鉴。1950年代以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反，过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生，德国和日本在 2005年前后达到顶峰，韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看，德国1995年、日本1980年、韩国2000年达到顶峰，适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德国，房价处于温和上涨阶段，而1980年之后的日本房价呈上涨态势。
关于我国的情况，不妨关注三个指标。第一，人口总量。我国人口峰值出现在什么时间，预测版本较多。根据第六次全国人口普查主要数据，国家统计局副局长张为民认为，将在2032年前后达到人口零增长，其后持续小幅减少。谢国忠“2020说”过于悲观了。
第二，劳动年龄人口（15-64岁）。我国劳动年龄人口占总人口的比重，也即所谓的人口红利，2010 年该比重达到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10个百分点，是2002年以来首次出现下降。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。2000年我国60岁以上的人口超过总人口的10%，正式进入老龄化社会。第六次全国人口普查，我国60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。
第三，购房适龄人口（25-49岁）。从全国来看，2008 年，我国购房适龄人口就已经达到4.7亿人口左右的高峰，之后持续下滑。从上述三个指标来看，我国人口情况对住宅市场最有利的时点，已经过去。仅从人口情况分析，住宅需求最旺盛、最急迫的时点，正是过去的六七年。
然而，我国的情况与发达国家又有不同，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而我国购房适龄人口最多的2008年，官方统计的城镇化率只有46%。这也就意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。
据笔者测算，2005年我国新增城镇劳动人口数量达到高点，略超2000万人，其后一直持续回落，但直到2030年，还能达到300万左右的新增量。而新增购房适龄人口，直到2027年前后才会变成负增长。如果按每年城镇化率提高0.8%，则2015 年到2027 年，每年的城镇购房适龄人口都在2.45 亿左右的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。并非谢国忠所谓的“人口总量一下降，房价只跌不会涨”。 经济学家称千万别买房遭网友吐槽：又安慰屌丝

http://www.nbd.com.cn 2012-07-31 09:27 来源: 河南商报

核心提示： 中国的房价在全世界是最高的，北京、上海的房价收入比已经是二三十倍，发达国家只有6倍

独立经济学家谢国忠抛出观点：“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”，引来网友围观。
网友困惑，人民币贬值的速度也快过房价下跌的速度吧，不买房子能买啥。业内专家表示，投资房产需谨慎，高利润时代一去不复返。
谢国忠新观点
现在把房卖了一辈子开心
7月29日上午，独立经济学家谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上，抛出“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”的观点。
谢国忠说，如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最高的，中国香港的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，但是中国北京、上海的房价收入比已经是二三十倍。
另一方面，谢国忠认为中国目前的存量房都不止180亿平方米，现在在建的有38亿平方米，开发商手里的地可以再建30亿平方米以上，地方政府手上的地还不少，加起来还有100亿平方米。
“2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的。现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。”他号召有房者赶紧卖房。
网友吐槽
谢老，你的房子卖了没？又来安慰我们这些屌丝了
“图图草”：谢老，你自己卖了没有啊？请谢先生赶紧卖掉房子吧。
“一粒泪痕”：这样是不是说2020年以后房价会很低？谢老师又来安慰咱们这些屌丝呢。
“andy2012”：城镇化不停止，房价就不会跌。
“考内留思”：房价降的速度没人民币贬值快。
“妞的帅爸”：卖了房子拿着现金做什么？若干年后，100元人民币能买根葱吗？
市民陈先生：在中国，如果不做生意，买黄金都不如买房子。假如你从银行贷了30万元，尽管加上利息要还40万元，但由于钱在贬值，等还完时，这40万元的购买力估计也就是原来的25万元左右了，很划算。
业内人士
开发、投资房地产都将回归到平均利润时代
河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰表示，投资房地产不像有人说的那么好，但也不像谢国忠说的那么糟。
城镇化确实是房地产未来发展的动力，但没有数据支撑，说的都是空话。“如果城镇化率提高20%，至少有2.5亿人进城，至少有6000万套房子的需求，现在城市有这样多的空房子吗？”
谈及谢国忠提到的老龄化社会因素，李晓峰说，老龄化的问题到底有多严重，现在谈为时过早，而且国家也在采取措施，比如延长退休年龄，有可能放松独生子女政策等。
他表示，房地产作为一个重要的投资品和保值增值产品的时代终将过去，国民经济去房地产化，房地产去投资化，是大势所趋。
因此，李晓峰建议，买房用于投资的人要谨慎一些，持有多套房子的，变现也困难。“而以后投资房产，包括开发房地产，都将获得平均利润，一年20%以上的高利润时代一去不复返。”

附：

谢国忠:《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。谢国忠1960年出生于上海，1983年毕业于上海同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。谢国忠先生是独立经济学家和金融投资顾问并领导一家股权投资俱乐部。他是原摩根士丹利的董事总经理及亚太区经济首席分析家，谢国忠于1997年加入摩根士丹利。

杨红旭：上海易居房地产研究院副院长，重点研究政策、市场、行业。为政府、企业提供各类房地产课题研究服务。

jingjing

谢国忠 VS 任志强


谢国忠称千万别买房引不满 任志强直指为傻瓜
http://www.nbd.com.cn 2012-08-03 11:29 来源: 京华时报

核心提示： 谢国忠此番楼市唱空论无疑引起房地产从业者和看多派的极端不满。

近日，独立经济学家谢国忠再次语出惊人，抛出了"千万别买房，有空房赶快卖掉"的观点，称现在把房子卖了幸福一辈子。

他认为，如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最高的，中国香港的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，中国北京、上海的房价收入比已经是20-30倍。

另一方面，谢国忠认为中国目前的存量房都不止180亿平方米，现在在建的有38亿平方米，开发商手里的地可以再建30亿平方米以上，地方政府手上的地还不少，加起来还有100亿平方米。

2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的。现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。他号召有房者赶紧卖房。

>>点评

谢国忠的此番楼市唱空论无疑引起房地产从业者和看多派的极端不满，华远地产董事长任志强更是直指该观点为"傻瓜"。

诚然，过去近十年的楼市黄金发展期已经一去不返，随着城区市场的饱和、优质地块的供应匮乏，房地产市场逐渐郊区化，过去一年20%以上的高利润时代也终将成为历史，楼市已经进入新的白银时代。

虽然鼎盛已过，不过，中国房地产市场仍然有巨大的需求支撑力量。除了通货膨胀压力下的投资以及一些投机需求外，中国人对房产向来有天生的热爱，买房也成为其终生的事业。从租房、小户型刚需到改善型置业，再升级到豪宅、别墅等顶级居所，以及异地置业、海外置业等等，随着收入和需求不断升级，只要有更好的产品问世，房子似乎永远也满足不了中国人的胃口。

另外，用人口规模这一说法来简单预测房价也并不十分精准。有业内人士预测，如果按每年城镇化率提高0.8%计算，从2015年到2027年，每年的城镇购房适龄人口都在2.45亿人左右，这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态，并非"人口总量一下降，房价只会跌不会涨"。

（本文来源：京华时报）

lxt

还在城市化的过程中，城市需求不会下降。等老师点评

melamine

美国才2亿多人，也可谓地大物博，是什么支撑它的地产价格呢？我想，还是国家盛衰吧

midas

以伦敦和香港地产市场的经验，每十年一般都有一次大调整。大调整一般都是50-80%的调整。然后跟着薪水的增长和人口的增长和货币的贬值再升上去。伦敦地产的两百年就是如此。香港地产的六十年也如此。都是金融中心。美国的地产是不值得长期投资。因为地方政府对房子的税务太沉重，都榨干投资的利润。根本不值得长期投资。

以后二十年上海和北京的人口还是持续增长的机会大。薪水也会持续增长好几倍。一直到当地工程师的薪水跟香港，东京平起平坐为止。所以以后20年这些大城市的房地产还有很大的上升空间。和平年代地产讲的是地点，人口的增长速度，人口的财富增长速度，货币的贬值速度。只看全国的人口的总数意义不大。财富是永远集中在一个地点和一群人手里的。只是转来转去而已。

以后几年上海和北京的地产可能会有较大的调整的机会大些。不过那都是要大力买进的时候。应该还有起码二十年的长线上升期。

2006-2007年间，我没看过对美国的地产发出“一辈子都不要买地产”的警报的投行。只是过去五年那帮投行的美国佬每年都发出“中国地产和经济灭亡论”。有点像江湖算命佬的味道。自己的命都不会算，还想算人家的命。

jingjing

回复 5# midas


谢谢老师！

还是有疑问，如果房价跌了50%，会发什么呢？
1.银行纷纷倒闭，经济急剧衰退如果房价急跌，银行是最大的受害者。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价，房价下跌就是下挫30%以上，银行就会受巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。

2.国民经济通胀急剧转为通缩，经济硬着陆房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重，经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。

3.房产投资者资产缩水，引发社会大动荡如果房价急剧下跌，房产投资者的资产将会大幅缩水，大部分人是以贷养房，房价下跌幅度深，房产又不能快速套现，跳楼的人将不在少数，而这部分人在社会的影响力是巨大的，他们的利益受到损害，将引发社会的大动荡。

4.住房保障体系无法正常实施房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，支出本来就十分困难。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。这也形成了一种怪局，就是财政收入与地价有着密切的关系。

如果会发生以上现象，政府会让房价跌50%吗？

midas

回复 6# jingjing


   
地产调整不是什么天大的问题。除非投资者借钱买了高价的房子。1993-1999年大城市地产的70-80%的大调整也没有阻碍中国经济的快速增长。反而帮助了政府的很多问题。政府发了大财。1993年上海广州的商业地区住宅区的地价高达12000元。后来跌倒3800元左右。经济还是照样快速增长过来的。地产市场的长期发展都常常需要调整。很正常的现象。

可是地产调整那么大的时候，绝大多数投资者都没胆投资的。有一天，这些城市的生活水平都跟东京和香港平起平坐的时候可能会来一次二十多年的长期大调整。不过，还没到那个时候。中国经济还是属于起码还有二十年的高速增长期。

买地产的最佳时机都是大调整以后的时候。目前当然不是最佳买地产的时机。2000-2003年是最佳时机。以后也会有几次大好的买入的机会。大调整总是来的。这是任何市场的铁律。政府是长期控制不了市场的铁律的。假如政府可以控制的话，欧美的地产烂摊子也不会发生。

jingjing

回复 7# midas


    明白了！谢谢！

nanandbao

现在的上海房价，以出租为例，125万的房子每月租金在2500左右，在房租不涨的情况下45年收回投资，也就45倍的PE，现在股市平均PE为14倍。从投资的角度看，房价跌一半可以理解。

虎皮老猫

回复  jingjing


   
地产调整不是什么天大的问题。除非投资者借钱买了高价的房子。1993-1999年大城 ...
midas 发表于 2012-8-3 15:14

老师说的，看全国平均参考意义不大，绝对赞同！！！看看日本就知道了，东京银座是什么价格，长野的山沟是什么价格。看看美国也很清楚，2008年风暴那么强，曼哈顿的地价几乎不跌，反而是“新贵们”价格暴跌了。

招商证券地产分析师贾祖国翻译了一本讲地产的书《房地产周期百年史:1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值 》，买了一本，正在读。话说芝加哥从1830年的十几个小木屋发展到1933年211平方英里的大都市的过程，其中还有一次将其夷为平地的大火。

patrician

几年前，当有人说房价太高有泡沫的时候，都是振臂一呼，应者云集。说房价高被老百姓认为是有良知为人民说话的英雄。任志强之流只能被扔皮鞋。

现在，有人再说房价高，则被大众耻笑，谩骂....

群众的情绪变化暗示房地产的大调整不远了

yee2001

几年前，当有人说房价太高有泡沫的时候，都是振臂一呼，应者云集。说房价高被老百姓认为是有良知为人民说话 ...
patrician 发表于 2012-8-7 09:44

这个指数才有用哈

Leslie

回复 7# midas

老师提到1993-1996的调整反而帮了政府忙，请问主要指哪些方面？政府发了什么财？谢谢

虎皮老猫

回复  midas

老师提到1993-1996的调整反而帮了政府忙，请问主要指哪些方面？政府发了什么财？谢谢
Leslie 发表于 2012-8-7 11:04

同文。请老师指点。

我只知道当年，海口、北海的房价崩溃，是由于朱总理严禁各地银行到南方炒地皮，以至于我93年夏天在北海大道上看到了众多的烂尾楼，98年冬天到海口出差时，看到那里很"荒凉".....:loveliness:

midas

回复 13# Leslie


   
江朱体系在上海坐镇的时候，我跟他们很熟悉。主要是在投资方面，港系，日系，英美系在上海的投资，来往的多。后来他们整体班子上京住进去中南海。我也常常到北京持续当了他们的投资方面的谋士之一。

1989年的所谓民运也是跟当时的经济过热，大通涨肆虐百姓，太子党的大腐败引起民愤有关。所以怎样整理国家的经济和民心才是首要任务。宏观调整也是当时在这种恶劣的大环境下推出来的。结果地产泡沫和太子党在金融体系内的横行霸道变成第一个打击对象。没了钱的话，乞丐党或太子党都不管用。所以和平年代要打击任何集团的话，首先要打击他们的钱袋。

当时地产大调整以后，银行体系有了一大堆坏账，几乎每个大城市都有一百多个烂尾楼和丢弃的地皮。大多数太子党成员和暴发户当然都破产了。怎样收拾烂摊子的问题是关键。后来组织基金，都买下来那些坏账和地皮。买下的价格当然非常便宜的价格了。捡破烂的价格。这样一来，银行体系都变成很健康了。烂摊子都在国家组织的基金手里。宏观调整的目的是达到了。

2000年开始全世界进入了硬资产时代。地产飞黄腾达好多年是很正常的事情。结果那些以捡破烂的价格买进的无数的地皮的价格都涨了好几倍甚至十几倍。这些利润当然都是政府的收入。政府发了大财。胡温体系是幸运的体系。那些发大财的一大把钱都帮了他们很大的忙。政府有了钱什么都好办。地方政府也是发了大财。所以以后即使来了地产的大调整，总是有很好的解决的办法。所谓庸人的危机都是给聪明人提供机会的时候。

美国的地产危机的时候，还有目前欧盟的危机都有办法圆满解决的。可是他们的体系注定都是脑死亡的对经济外行的政客们和律师们主导。结果根本不知道怎么解决难题。越搞越乱。根本是脑死亡的情况。在这方面，中国的中央领导体系比他们强好几倍。

jingjing

回复 15# midas


    原来如此！谢谢老师解惑！

随风

回复 15# midas


    这次是倒过来，太子党打击团派？ 打击像任大炮这样子的人物？的确有点嚣张的样子。

lxt

回复 15# midas
看老师讲历史，感觉要重演的样子。

Leslie

回复 15# midas


当时太子党主要还是在沿海赚大钱。而现在都已经从政，或许也是当年宏观调控给他们上了一课，要想更好保护自己利益就得进入核心决策层。听一个曾经参加蒋经国上海打老虎的爷爷说，当时蒋介石也是铁了心要整顿金融秩序的，他们当时那个队是有当场处决违规者的权利，但是最后遇到杜月笙的儿子，宋美龄写信给他们，就没法开展下去了。当利益团体像美国犹太人一样大的势力和渗透程度，可能真的就有点晚了。
老师觉得以后几年在出现当年海南，北海那种大片大片烂尾楼的情况还有没有可能发生？
还有，不知道老师是否方便分析一下当时江朱作为黑马进入中南海，他们的哪些方面被邓和其他元老们看中？谢谢

midas

回复 19# Leslie


   
所谓官场的腐败和社会的腐败都是人性在这些领域的体现而已。彻底扫除腐败是不可能的。除非人性有了彻底改造。只要达到那些腐败的现象不会影响社会的正常运作的水平就行。这个在哪一个社会都一样。

蒋介石对金钱没有迷恋。不过对权力有迷恋。还要让儿子顶上去。也是权力腐败的现象。腐败的模式跟人家不同而已。

所谓太子党的现象在别的国家都一样。例如，日本的政客集团的75%都是太子党。即二代三代甚至四代的政客都有。英国也一样。75%的首相和大多数政客们都是牛大出身。他们的后裔基本上都跟着家族的传统职业。丘吉尔的后代已经当上了第三代政客。美国也一样。小布什现象是镜子而已。克林顿家族是老公当完了老婆顶上去。还是那么横，有点搞笑。现代政治体系产生了专门考政治吃饭的政客阶级。其实这个政客阶级是最大的剥削阶级。任何社会要持续发展下去的话，首先要撤销世世代代混下去的全职政客阶级的制度。要树立当政客只能是像华盛顿那样一次性慈善行为的机制。还有长期做下去的公务员机制和一次性政客机制要彻底分开。

地产最近十年变成中国人的最热门话题。也是有点特殊的现象。1993年式的大的调整总会来的。这一代的中国人还没经历过而已。也会是国民的投资意识慢慢成熟的过程。年轻的一代都深信地产只能升上去不会垮下去。十足的大泡沫的现象。太阳底下没有任何新鲜的事情。我是听过香港，澳门，伦敦，东京的地产大亨们跳楼的事情不少了。现在国内的很多地产大亨们不一定是三十年以后的地产大亨。

江朱体系在上海处理民运的很好。基本上用和平的方式解决了矛盾。北京的赵紫阳不但没解决好，反而变成分裂中央的稳定的因素。邓小平当然受不了破坏稳定破坏改革的过程的任何集团和因素。结果就是换马。换靠得住的马。那只马就是江朱体系。江朱体系和胡温体系都是圆满完成了使命。即稳定发展的使命。