ZT 沪限新盘减价，房地产陷两难

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楼市调控不仅限购、限贷、限涨，原来也限跌。发展商劈价劈出祸，中国海外上海楼盘劈价3成，龙湖项目加推低开逾两成，遭遇业主踢场，在售楼处打砸泄愤。上海房管局昨天出手干预，暂停中海外降价盘的销售，且立下新规，减幅两成以上的楼盘必须重新备案。有学者指，市场要降价，政府托价是托不住的，不降价没人买，降价又不准卖，开发商销售将陷入恶性循环。

上周六中海外旗下的上海御景熙岸大减价，引发400多名前期业主围堵售楼处，更惊动上海浦东区建设交通委员会房屋管理处副处长陈建军亲自到现场处理。《上海证券报》引述陈氏当日发言指，中海外此番降价幅度超过两成，明显违规，要暂停网上备案登记。至于有业主反映中海仍然在卖房，陈建军表示房子最终能不能交易过户还需经过房管部门，他们私自卖不作数的。第2，中海外要做好前期业主的化解工作；第3，中海外的违规行为要记入信用档案。至于原业主要求退房或补足差价，中海外上海负责人表示将把情况向公司总部上报，本周三给答复。

本报昨天致电中海外首席财务官聂润荣，他不愿置评；而总部公关则称正在与上海方面沟通，尚未了解详细情况。不过《东方早报》引述上海公司负责人，称确实有房管部门领导对楼盘作出了停售要求。

有上海地产代理直言，按照规定，发展商向房管局报备的均价，的确有开售价不能超过备报价20%的字眼，但一直以来只限加价而没有限减价。此次官方以此规定限制中海外减价卖盘，甚至暂停其销售，出乎大家所料。他认为，近期因减价导致业主与发展商的摩擦颇多，近月在长三角已有多宗，故此他认为官方此举是从维稳角度出发，要和谐社会嘛。

对发展商而言，却变得进退两难，不减价卖不动，减价却遭政府禁止，对资金链本已绷紧的发展商可谓雪上加霜。社科院金融研究所主任易宪容即指出：政府干预降价的做法不明智。房价要往下降，政府托市是托不住的。他直言现在开发商死定了，不降价没人买，降价又受限制，必然陷入恶性循环。

分析师称，中海外响应此次降价属于清货。不过，翻查上海房产交易服务网，御景熙岸尚有923套可售房源。该项目去年11月首次开盘，分3批拿到预售证，其中第3批一共推出490套，已成交370套，每平方米成交均价是20807元，比网上登记的价格27400元下调24%，而第一批和第2批分别推出720套和339套，至目前，均仅卖出2至3成。

DRC(国研中心)金融所副所长巴曙松指，一线城市楼价降3成，2线城市降两成，这样的楼价才算合理。今年以来，中央调控收紧，针对抑制开发商供给与购房者需求的限购令，及收紧银行房贷、加息等市场化手段的迭加影响下，开发商正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境。

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此轮房地产降价风暴，上海地处震央。业内人士认为沪杭将引领此次降价，原因在于受苏浙高利贷风波波及，中小企资金流紧张，沪杭投资性炒房人被抑制，市场需求大减。上海中原董事总经理谭百强称，此轮降价乃上海全业态、全地域的降价。除了中海外、龙湖以外，10月以来，华润置地、金地、保利、绿地都开始降价。以华润置地为例，其别墅从每方米5万降至4万，降幅两成。

业态方面，从刚需房到别墅都在促销吸客；地域方面，虽然不少人指出市区并未受波及，但他认为，市区不降是因为市区无新盘，而市区2手盘价格已明显受压，普遍回落10%。为何此轮降价领头羊并非限购最为严厉的北京，而是上海呢？亚太城市发展研究会房地产分会会长陈保存指，上海、杭州楼市，与北京不同。北京只是受限购的影响，沪杭受江苏浙江高利贷风波的影响，经济全局受到干扰，投资性炒房人被抑制。

房地产毕竟是地域性的产业，这一轮上海的降价潮受到温州民企爆煲的牵连，而对京津地区影响不大。民企爆煲不仅影响了大量民企经营者的购买力，更牵连借贷者及整个产业链。以此逻辑，同样出现爆煲潮的鄂尔多斯等地房价直降应当指日可待。

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楼市提前进入严冬。一向被视为楼市风向标的上海、深圳等一线城市，近来大打降价大战，降幅高达20%至40%，甚引发买贵消费族群不满，集体退房事件。

业内人士认为，这波降价潮会持续蔓延至全国，且情况较2008年金融风暴时更严峻，房价大降，恐加剧市场对楼市泡沫化的疑虑。

近日，龙湖郦城、中海御景熙岸、绿地秋霞坊等上海建案，全面价降促销，降幅在20%至40%不等。以龙湖郦城为例，开发商每平方米1.8万元直降每平方米1.4万元；中海御景熙岸团购后，价格从每平方米2.2万元降至每平方米1.7万元。

除上海外，另一指标性城市深圳，早在5月，中海地产就推出低价的康城国际和塞纳时光两建案，合计有1300多套房源，由于售价低于预期，在销售首日便被抢购一空；而受中海地产降价冲击，周边不少开发商只能被迫跟进。
只是，不论上海或深圳，价降促销皆引发先前买贵消费族群不满，爆发多起要求退房纠纷。不过，降价确也带来显著效果，10日至16日，上海住宅市场成交2497套，较上个月同期大增85.2%，与今年前3季，上海新成屋销售面积同比下降14.9%，形成强大对比。分析人士认为，为了年度业绩，部分房企势必会对打折促销进行到底。北京联达4方房地产经纪公司杨少锋也指，随春节临近，开发商资金回笼压力加大，降价范围和幅度只会持续扩大，降价将成为一种普遍现象。

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要知楼市真跌还是假跌，有个特别指标，看什么时候有业主上街抗议。08年出现因发展商减价，令旧业主上街抗议。9月初，北京近郊的通州区有旧业主不满发展商将货尾减价散货而上街抗议，打响新一轮楼市真跌第一枪。

这波业主上街潮，近日已蔓延至长三角，中国海外及龙湖的上海新盘，就因被指减价两三成，触发旧业主上街，更有人捣乱售楼处，上海市政府更要出面协调。这些愤怒的业主，不外乎要发展商依最新折扣补差价，或退房退钱。

人们质疑，业主决定买楼当天和发展商是明买明卖，又岂有事后要求退差价、退货之理？但在一个连高官都告诉你不要把法律当挡箭牌的情况下，利字当头，谁还管你甚么法律精神？而且确有发展商为息事宁人而赔钱退房，令其他苦主有样学样。今年杭州第三季退房量达555个单位，是第二季7倍多；南京10月初已有53个单位退房，创近月新高，显示旧业主抗议有效。

有人认为，中央若想继续调控楼市，发展商方面问题已不大，反而是千万在高峰期摸顶入市的业主。单是首三季，内地商品房成交额达3.9万亿元，不少老百姓花毕生积蓄上车，如今却变成亏本货，产生的民怨可不是闹着玩的。

有无

不公平的市场行为