叶檀：用资本利得税取代房地产限购

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　　每经评论员 叶檀

　　调控房地产理所当然，但房地产限购应适可而止，否则，房地产将从权贵市场经济转向计划市场经济。

　　7月12日召开的国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控工作，其中包括严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　通常抑制投资投机性购房用信贷与税收的办法，提高房地产信贷成本以压缩房地产金融杠杆，征缴房产税以增加持有成本，征缴房产交易资本利得税以减少房地产的资本利得。

　　限购则充满中国特色，从去年下半年开始，部分房价上涨过高的一二线城市开始采取“限购”政策，限购在外地投资者占多数的大城市取得了较好的效果，比如北京等城市，将一半以上不符合政策的购房者排除在房地产消费、投资群体之外。

　　限购令不可能独立而行，最明显的副作用是，一线城市由于限购房价企稳之时，相邻的三四线城市却由于投资者蜂拥而入，房价节节上升。如广州限价，周边的清远等地房价上涨；北京限价，周边的河北小城凭借半小时、一小时经济圈概念，房价扶摇直上。要想调控收效，最终限价必然推广到所有城市，填平政策不同所造成的价格洼地。从金融角度来说，限购令是对民众的资金用途进行局部管制，变相减少了货币的价值；从本质上来说，与商品短缺时代的凭票供应没什么区别。有钱想买房，没有本地户口？对不起，有钱也没用，因为买房认钱又认证。

　　最后，长期实行限购令是房地产市场化的倒逼。虽然中国的房地产市场存在种种问题，但一个好处却让房地产市场有了充分的生存理由，那就是，通过商品房制度使劳动者摆脱了单位人的束缚，推动了全国劳动力大市场的形成，商品房市场与全国通用的保障体制一道，成为中国劳动力大一统市场的基础。

　　既要调控房地产，又不能走市场化的回头路，最好的办法是通过信贷与税收办法改良激励体制，使投资者知难而退。货币泡沫与房地产泡沫的关系众所周知，挤压货币泡沫必然去除房地产泡沫，美国的次贷危机中狂热的房贷与房地产价格的关系，将成为房地产市场的典型案例。

　　税收办法可以收到立竿见影之效。今年5月4日，我国台湾地区公布“特种货物及劳务税(奢侈税)条例”。根据规定，奢侈税的征收范围涉及不动产、交通、保育、家具等方面，不动产短期炒作被课以惩罚性税收：对一年或两年内转卖非自用住宅及空地的投机行为，分别课以15%和10%的奢侈税。该税收出台几天之内，台湾地区房产价格骤跌10%。可见，不用限购手段，用奢侈税等手段，可以获得相同的调控结果。

　　以资本利得税取代限购令正当其时。资本利得税征收便利，在交易时根据标的价格的高低，按照不同的税率征收。同时，还可以通过所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。资本利得税与土地产权无关，而与资本利得密切相关，资本暴利重税，微利少征，排除了许多不可化解的矛盾。如果是个人改善性必要住房，可以在征收之后返回，以实现公平征税。

　　房地产资本利得税可以实现居住正义。在征收奢侈税之后，台湾地区行政部门负责人吴敦义曾解释说，奢侈税针对的是房价被刻意炒作的不公平现象，那些手上可能有几处不动产的业主在很短时间里转手买卖，已成为房价高企的重要动力，若无法课征到这种快速累积的财富，是一种严重的不公。

　　取消房地产限购，可以锁定庞大的货币流动性，可以建立统一的房地产、劳动力全国市场；而征收房地产的资本利得税等，可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水，可以让房地产市场摆脱计划时代的浓重阴影。

　　调控需要正确的激励机制，而不是对行政权力的膜拜。由于地方政府依赖土地财政，由地方主导的限购政策等必然成为左右为难、自招失败之举。

　　取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。

Ah-Q

此举虽善，却恐怕是命权贵自宫，所以大概是行不得也。

吕颖

这些“砖家”对任何问题的解决方法都是加税。
搞定房地产其实很简单，朱总那一套再来一遍就行了。