想听一听MIDAS老师的看法

赚点就行

关键是目前出手的房子如果不是07年前购买的,一出一进的手续费加中介费,税费,基本上在房价的20%左右...
这个其实也很重要,尽管目前可以由手段操纵,可以减少这些费用,但总体不会少于15%.
但目前我周围的很多人尽管已经有两三套住房,仍然想再买进,还有的有改善住房需求...目前看这些也应该算刚需.
而且基本上他们财务情况也不错,贷款还款基本上占收入的30%以下,家里还有积蓄.目前如果不是限购,应该早就出手...
所以市场需求我觉得还是有的,不知道老师对此怎么看?

rodmanfeng

50倍市盈率的股票我是不会买的，房产也一样。腰斩的股票大家见得多，腰斩的房产有人可能没见过。我见过了，而且一手业主是用港币买进的。现在超过半数买家没见识过上一次房产腰斩的无限风光。我觉得超过100万的房产不会是生活的必需品，因为多数买家没有100万现金。使用财务杠杆始终是一件危险的事情。交不起房贷，房产卖不出去的人，下场是悲惨的。贷款炒楼，是有风险的。上100万的房产，在国内超半数人买不起，你看看能否逮住水鱼。

rodmanfeng

上一次房产腰斩的时候，“刚需”们在哪呢？为什么他们无力托起市场呢？

guijinshu11

不要以点带面，以偏盖全，讨论归讨论，往牛角尖钻没有意思。

90年代的时候，我还小，那时正在房改，家里住的是单位房子，后来用廉价地买了下来。买下来以后就是我们全家的钢需。

rodmanfeng

我们不是在讨论商品房吗？房改房何时廉价过呢？你知道“工龄”是啥吧？

midas

回复 18# Leslie


   
地产市场的升跌都是正常不过的市场的规律。不过，中国的地产市场还有大概二十年的上升期的机会大些。就是说，即使经历了这次的大调整，还会升上去一段时间的机会大。大概升到2030年。那以后，来一次长达二十几年的大调整的机会大。

日本的地产从1945年上升到1989年。大概45年的上升期。然后调整25年。美国和英国过去两百年都有差不多的周期。都跟债务的大山和信贷周期有关。美国的地产从2008年开始大调整。这个调整一直到2030年的机会大些。2030年以后中国的地产可能也会有漫长的调整的机会大些。

我是亲身处理过几桩地产的咸鱼翻生的案子。有一位地产商跟一家私人银行借了几十亿元，然后投资了地产。可惜来了地产大调整的时候他无法脱身。导致破产。那家私家银行也破产。只能政府介入买下来那家银行。一家银行倒闭的时候，那么多几万个客户们上街游行，那是大件事。他们的口水都会淹没死你。所以绝大多数情况下政府会买下来那种银行。为的是和谐稳定。破财挡灾。后来过了十年以后，那些地皮的价格上涨了好几倍。他又变成几十亿身家。有些人是天生好运的。

rodmanfeng

我认为房价有泡沫，你认为应该买。你提出论据来讨论嘛，这该会很全面吧。

guijinshu11

我什么时候说“认为应该买”，你又开始断章取义！我跟老师请教，老师都不嫌我胸无点墨认真耐心回答我，你成天跟后面搅和什么？你的那点观点还是不是来自老师的，难道你自己能总结出来？你年纪应该很大，不要逼我跟你用不文明用语！

yee2001

rodmanfeng，别火气这么大，我相信很多同学对现在是否应该买入房地产很关心，你可以把你的想法系统地说下，如果能给其他同学以指导，岂不是很好？

ohalan

谢谢老师 如果这样的话，是不是股市应该也会暴跌的。因为房地产股和银行股 影响非常大。。。。如果房价暴跌的话 那么中国经济会陷入衰退的机会大了。。。请问老师美国房子要到2030 年才复苏 可以给一些数据和图表吗 我们自己可以做些研究。。。谢谢

1024

不要以点带面，以偏盖全，讨论归讨论，往牛角尖钻没有意思。

90年代的时候，我还小，那时正在房改，家里 ...
guijinshu11 发表于 2013-1-17 10:24

我们不是在讨论商品房吗？房改房何时廉价过呢？你知道“工龄”是啥吧？
rodmanfeng 发表于 2013-1-17 10:50

我认为房价有泡沫，你认为应该买。你提出论据来讨论嘛，这该会很全面吧。
rodmanfeng 发表于 2013-1-17 10:58

我什么时候说“认为应该买”，你又开始断章取义！我跟老师请教，老师都不嫌我胸无点墨认真耐心回答我，你成你成天跟后面搅和什么？你的那点观点还是不是来自老师的，难道你自己能总结出来？你年纪应该很大，不要逼我跟你用不文明用语！ ...
guijinshu11 发表于 2013-1-17 11:19

rodmanfeng，别火气这么大，我相信很多同学对现在是否应该买入房地产很关心，你可以把你的想法系统地说下， ...
yee2001 发表于 2013-1-17 11:24

谁的火气大，一目了然。

问题：火气从哪里来？
答案：可怜的自尊心在作怪。
怎么办：放低心态，对人都往好想。

1024

回复 26# midas

谢谢老师的回复。请问老师，您认为地产周期的背后是什么因素起作用？

guijinshu11

又挑起事端，卷入是非。这个事情现在大了、很难看了，我首先致歉，从今以后认真跟老师学习，不再跟同学做无意义的争辩。

rodmanfeng

回复 33# 1024


    这个问题含金量高！是信贷量吗？

solidtu

城市化应该也是一轮一轮的波浪式推进的，所以城市里重要的商品——房地产的价格也是有相应周期的，房地产周期应该就是对城市化的预期引起的。

中国印度台湾等等是大城市化，据说欧洲是小城镇化，所以应该可以看到两者的地产周期的差别，周期长短和波幅，集中发生周期还是遍地开花神马的。

我可以肯定的说任何信贷因素都是外生因素，即老师说的衍生品（http://202.65.220.34/bbs/viewthread.php?tid=22486&extra=page%3D1&page=6，103楼第三段），不是引起周期的原因，是影响周期长短和波幅的原因。

rodmanfeng

rodmanfeng，别火气这么大，我相信很多同学对现在是否应该买入房地产很关心，你可以把你的想法系统地说下， ...
yee2001 发表于 2013-1-17 11:24

    我们在平等地讨论，何来指导一说？我的观点来自实战经验，拿来讨论是为了接受大家的指正。

solidtu

应该可以再考察一下地产周期与其他新科技周期的关系。我想它们是两码事，不过应该会互相影响，比如：汽车电脑推进了城市化因此推进了地产价格上涨；又比如：地产泡沫破裂引起紧缩和萧条，推迟新科技的普及以及新科技周期的到来。

如果神马互联网技术，物联网技术，甚至瞬间传送技术都成功了，以后的生产和生活无需人和物资集中在城市才能搞了，地产价格肯定就不会涨了。

赚点就行

其实对于房产，我个人体会，有时候也和经历和对比有关，比如你这7，8年买房一直赚钱，当然认为这是最好的投资方法，又比如尽管你通过租售比等等觉得房价高的不合理，认为会调整，可结果等了半年或1年，还是没有大动作，反之那些买房的又赚了，肯定会对自己的判断产生怀疑，纠结。。。人性使然
我周围有朋友投资房产几十套，这么多年资产早已经几千万，和他比照，你又怎么没有疑惑或者纠结？
说到底，老师之前有句话说得好，中国还没有出现真正像样的大的调整，所以大家都没有真正的感受。。。

赚点就行

我们在平等地讨论，何来指导一说？我的观点来自实战经验，拿来讨论是为了接受大家的指正。
rodmanfeng 发表于 2013-1-17 11:58

    说几个亲身的经历，也许更有说服力，如果说市盈率，网上还有人以香港的房产为例，说近60年，香港租售比如果在3%以上，会上涨，在2%以下会下降。。。并以此和北京上海比，认为现在房产很健康，很安全。。。

1024

为什么呼和浩特房价上涨，而同一个省份的鬼城在下跌？
本质还是需求的原因。需求多了，想下跌都难。需求少了，想保底都不容易。