关于房价与人口老龄化的两篇文章

jingjing

转贴：北京上半年新房均价2.05万/平 成交价降近一成http://www.sina.com.cn  
                2012年07月18日 07:14  京华时报
　　
   本报讯(记者孙雪梅)昨天，北京房协发布上半年全市房地产价格运行情况。上半年，全市新建商品住房成交3.5万套，同比增加13.7%。新建商品住房价格2.05万元/平方米，同比下降9.2%，其中新建普通商品住房成交均价1.65万元/平方米，同比下降9.7%。居民首次购房比重仍保持在90%以上。

　　新建商品房均价同比降9.2%

　　北京房协发布的数据显示，今年上半年，全市新建商品住房成交3.5万套，同比增加13.7%。新建商品住房价格2.05万元/平方米，同比下降9.2%，其中新建普通商品住房成交均价1.65万元/平方米，同比下降9.7%。

　　北京房协秘书长陈志表示，以上统计剔除了保障房的因素。如果加上保障房成交数据，住房均价更低。

　　此外，数据显示，上半年首次购房占九成以上。陈志称，北京市通过“申报初审-系统核验-网上签约-产权登记”四个环节，严审居民家庭购房资格，上半年居民首次购房比重始终保持在90%以上，投资投机需求被有效挤出，刚需购房占绝对主导地位；中低价位、中小套型普通商品住房成为市场成交主流，尤其是交通便捷、套总价低于150万元的商品住房，因符合年轻家庭的消费能力和工作生活特点、适宜首置自住，得到市场认可，成交套数占比达55.2%，大户型、高总价的商品住房则相对滞销。

　　成交上涨以中低价位房为主

　　统计显示，7月上半月北京楼市成交量再创新高。住宅合计签约达到了13433套，比上月同期上涨27%，比去年同期上涨幅度更是达到了56.3%。与此同时，有的楼盘以及部分区域二手房房价出现上涨。

　　对此，陈志称，成交增长仍然集中在中低价位、中小套型的项目，部分二手房成交价格上涨，也呈现出明显的区域性，而不是全市普遍现象。他以新盘成交量举例称，上半月北京成交量排名前三的楼盘中，位于房山区的熙悦山和位于通州区的金隅花石匠，主力户型都是90平米左右，价格都在1.3万多元，分别签约298套和163套。

　　陈志称，近期一些楼盘价格出现小幅回调，是由于前期已经深度降价，而且小幅涨价的原因也有多方面，如推出的楼栋或户型不同。比如金隅花石匠，在今年5月降价前，均价在1.8万元。5月、6月、7月上旬的成交均价也只是在13008元、13612元、13787元，小幅上升。

　　全市房价不存在普涨可能

　　根据北京房协统计，上半年全市共有117个新建商品住房项目低价入市或降价促销，尤其大兴、通州、房山、昌平、顺义等近郊区县最为显著，这些降价换量项目的成交占到全市成交量的70%。  

　　陈志表示，全市房价不存在普遍上涨的可能。首先，北京一直严格执行住房限购政策、从严落实房地产调控措施，投资投机需求始终无法进入市场、推高房价。其次，当前住房市场的消费主体为刚需家庭，对价格变动较敏感，如房价明显上涨，必然导致其选择观望，暂退市场。此外，本市住房供应充足，目前全市商品住房库存保持在6万套左右，可以确保满足居民购房需求。

peanut

大道理不太懂，看现在人口发展，将来会房多，人少的。。。

Trend

回复  Leslie


   
江朱体系在上海坐镇的时候，我跟他们很熟悉。主要是在投资方面，港系，日系，英美 ...
midas 发表于 2012-8-7 13:37

   老师好，您说美国的地产危机有办法解决，什么办法可以解决呢？谢谢

游牧京城

回复 20# midas

谢谢老师的解惑，豁然开朗。和同学们聊的时候发现，身边的同学同事，还有几乎所有认识的人，都已经尽最大努力买房了。这对房屋持有者大概不是个好消息。另外，学生在想是否能从租房的价格看出房子的价格的合理与否。因为房屋的价值就是居住，一个地区租房的价格基本能体现当地区的工作与居住的价值。不知老师怎么看。
现在，房地产本身已从日常最重要的商品变成了最大的热钱泡沫载体，而与房地产有直接关系的行业几十个，这些上游和下游的产业牵涉到的GDP和就业人数都非常可观，既然是泡沫，早晚会破裂。恐怕这次调整带来的不仅是房地产商和购房者的阵痛，可能会是国家和整体人民的阵痛，不知阵痛能否带来新的契机。

midas

回复 23# Trend


绝大部分地产危机都跟银行的“乱来”有关。美国的地产危机也不是例外。商业银行体系利用百姓的存款组织了很多对冲基金和投行。然后盲炒，结果都破产。然后利用他们的关系让政府担保那些主要银行。那些担保的钱当然都是百姓的血汗钱。黑狗偷食白狗当灾。有利润的时候都是银行股东和政客们的，亏损的时候都是百姓的。根本都是强盗的体系。结果遭殃的都是百姓。绝大多数百姓都有银行的贷款。很多贷款都已经超过房价。当然这些百姓都已经给了很多年的贷款利息。即银行都是吃了利息。既然那是银行体系造成的横祸，当然要负一定的责任。不然这个腐败的银行体系根本无法改善自己。社会的公道也不存在。所以美国人目前叫银行家都是“banksters",即银行强盗的意思。

我讲的办法肯定美国银行体系是接受不了的。短期来说，第一步，最好的办法是让银行从贷款中扣除已经付的利息。例如，贷款是一百万，已经付了五十万利息的话，银行贷款从现在开始算只有五十万。以后付清五十万就行。这样一来对借款的人和银行都公平。灾难是银行引起的。凭什么百姓要负担起全部灾难的后果。这样一来也可以减少社会的矛盾。对银行是一个很大的警告。在法律上，在道德上都很公平的解决方案。对社会的公平和稳定有益的措施。

第二步，商业银行和投行都要彻底分开。商业银行借来百姓的钱，然后去投资在对冲基金或投行根本是胡扯。要彻底禁止这种行为。这样一来，商业银行再乱来的机会减少。

第三步，商业银行的存款保险要100%保证。这个问题不是很难。目前中国商业银行的存款都有100%保证。一个客户几十亿存款都问题不大。美国银行体系只提供25万元的保险根本是儿戏。这样一来，商业银行可以放心借出去更多的资金。投资者也可以放心存款。即把美国的银行体系的安全性提高到中国商业银行的水平上来。

第四步，把美国的银行体系都国有化。然后进行大整顿。好的资产和坏的资产分开来。分开清楚以后，注明资产的档次和安全程度，然后都卖给国内外的投资者。这样一来，整体银行体系会开始健康起来。90年代中国的银行体系，90年代瑞典的银行体系也这样整顿过来的。都变成很健康的银行体系。美国可以效仿。还有一个重要的问题是，一旦国有化以后，美联储和商业银行都可以连起来。美联储的政策会更有效。也可以防止大财阀的出现。

第五步，撤销根本是傻瓜蛋的财政部先发行国债，然后对着国债美联储再发行货币的机制。国债都要付利息的。利息滚利息，根本是没底的洞。美国的九万亿元的债务都是那样的利息带来的。根本是不必要的债务。以后肯定会变成几十万亿甚至几百万亿美元的债务。他们应该跟中国学习，直接发行货币。

这些措施当然都是需要很大的思想解放的措施。那帮自以为拥有世界上最优越的体系的美国的绝大多数政客们是当然没办法从这些角度看自己的弱点和问题的。他们当然只想一心一意出口他们的那个掉牙的全国一人一票的破产的大锅饭机制。根本都是唐吉坷德。

midas

回复 24# 游牧京城


   
租金和地产价格的比率是判断地产价格大趋势的很重要的因素。既然中国奉行的是市场经济体系加上央行体系和纸币体系，那泡沫的形成和爆破是难免的。其实过去几十年中国奉行的都是凯恩斯的那一套。当然都是过时的理论，都需要彻底改革，要开发自己的理论的时候。

这几年地产的大调整来的话，那是要等调整大力买进的时候。中国地产的25年调整期的时间还没到。日本的25年调整期还有几年可以结束。美国的25年调整期刚开始而已。中国的周期当然完全不同。

游牧京城

回复 26# midas

谢谢老师指点！

张看山

回复 25# midas


    老师好。眼高于顶的美国人向中国学习的可能性估计应该约等于0吧？这样的话，美国就只能在拆东墙补西墙的过程中慢慢的倒下了？

midas

回复 28# 张看山


一个文化区或国家的生老病死的周期是难免的。一般都是300年的盛衰周期。唯一的问题是怎样延长稳定发展和繁荣的时间的问题而已。就是要用改革再改革的办法延长下去。可惜绝大多数国家一旦到了一定程度以后都僵化掉，无法改革。美国也已经进入了彻底僵化，脑死亡的阶段。美国建国以后已经经历了两百多年，辉煌的阶段应该早就过去了。大英帝国和苏联帝国的僵化和倒闭都是那样来的。“有心杀贼，无力回天”。

alextangjiayi

回复 29# midas


    请教老师我看了70年代和过去10年的CRB指数，和黄金的关系差不多是物价指数涨一倍，黄金涨6倍的样子。如果未来5年黄金要上5000的话，也就是说物价指数也要再翻一翻。在平均物价翻一翻的环境下，房价来个大调整真的很难理解。难道房价和整体商品物价反着走？会不会等5年后商品价格大调整的时候再一起调整。

xyzking

回复 30# alextangjiayi


    和你一样，坐等老师解惑

HERCYNA

回复 30# alextangjiayi

我的理解
        物价跟货币增长的关系大，也就是说通胀会反映在物价上，物价当然也包括房价，不过房子是比较特殊的硬资产，除了货币会推高之外，还要看一个城市的的人口涌入程度和现代化建设是否饱和有很大的关系。

也就是说地产是有点特殊的硬资产。不知是不是这样。

Leslie

回复 29# midas

老师怎么看萨缪尔·亨廷顿的文化间冲突的理论？确实经常对一些事情和行为想不明白的时候，从他们文化思考往往能找到一些线索。学习洋人的经济理论，不是建立在我们自己文化上的，长远应该是行不通的。老师觉得穆斯林以后一个世纪能再建立起caliphate的可能性大不大？中华文化和伊斯兰文化是两个比较稳定的文化群，很难被其他文化所吸收溶解掉，所以觉得再过几百年可能最大两个文化圈还是中华文化圈和伊斯兰文化圈，说不定还是最大的竞争对手。

midas

回复 30# alextangjiayi


商品-黄金-地产市场都有自己的小气候。特别是地产市场。例如，2008年到现在，美国的地产平均价格大概跌了40%。商品价格上升大概25%，黄金价格上升大概100%。中国的地产市场也有自己的特性和独特的周期。地产市场的周期不一定紧跟商品和黄金市场的周期的。

midas

回复 33# Leslie


   
两百年前，欧洲人的人口占世界人口的三分之一。一百年以后会占世界人口的十分之一。人口膨胀最多的还是伊斯兰群，非洲人和拉美人。中国人过去两百年基本上维持了五分之一的水平。人口的数量和质量是那个文化区和民族的命运。以目前的速度的话，欧洲和北美的人口的大多数不到一百年都是拉美，非洲和亚洲的后裔的机会几乎肯定。

洋人用了几百年殖民化的地方的人群反过来“殖民化”洋人的地方。蒙古人和满人殖民了汉人的地方几百年。后来都被汉人同化一样的现象。也是非常有趣的人类进化史的趋势。

洋人和中国人的大冲突的年代已经都过去了。现在是中国大崛起的年代。洋人以后一百年能否避免被同化的命运都要看他们的造化如何。伊斯兰文化群能否崛起都要看他们能否解决宗教和政治都混在一起的局面。人口多不一定是力量。最要紧的还是人口的素质问题。

目前美国的最好的素质的人群都是1945-1965年出生的。从今年开始每天以一万个人的速度开始退休整整二十年。以后二十年大概八千万人这样退休。接班的大多数都是拉美和非洲和亚洲来的移民的后裔。以后美国的前景如何不是很难预测。生活环境一代不如一代的机会大些。

中国的这一代比上一代过得好。下一代比这一代过的更好的机会大。也是发展阶段和周期不同的现象。

欧洲可能比美国更惨。特别是大量进口外来人口的英国，法国和德国等国家。目前在英国出生的一半以上的孩子都不是土著人的后裔。以后会更厉害。可是土著人没意思想同化各种文化的人群。都是各种各样的文化和价值观。到底用什么东西团结这个国家就很难说了。文化或宗教都不同的人群。美国也是面对同样的难题。

最搞笑的是美国的政客们提倡的什么普世价值论。美国人在自己的国家内都不能统一自己的价值观和道德观。何来普世价值论的胡扯。应该说是政客们自己的价值观而已。谈不上什么普世价值观。

lxt

回复 35# midas

老师好。向伊斯兰、非洲这种相对落后文化区的人口持续上涨。会给中国及世界的将来带来什么样的影响呢？现在就有人预言将来中国会被非洲人占领。老师认为会发生吗？

随风

据说猪的周期在中国3年半左右，在美国4~6年。很奇怪。

张看山

回复 29# midas


    谢谢老师！

midas

回复 36# lxt


   
目前一百万中国人在非洲。非洲人在中国的应该不到几十万。在香港和广州最多。对很多非洲年轻人来说到中国来发大财的“中国梦”是目前很流行的梦。不过，中国不是鼓励移民的国家。绿卡制度很严格。对中国没用的外国人是没法长期住下去。目前最多的外国人应该是在中国工作的一百多万韩国人和日本人。样子都差不多看不出来而已。这些人问题不大。中国还是要想办法出口起码五百多万的人到非洲去，落地生根。都会是中国的长期投资资产。

alextangjiayi

我们家楼上就住着非洲人，很有礼貌，见人就打招呼，还带着4个小黑孩子。不过我们家狗狗不喜欢他们，看见他们就叫，可能是把他们当小黑狗了。