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华尔街日报2007年11月27日
现
年28岁的美术设计保罗&S226;帕瑞兹(Paulo Perez)为他在加州拉朋地的房子办理了33万美元的抵押贷款，而今，在偿还月供方面已是无能为力的他只能把这所房子的命运交给花旗集团(Citigroup Inc.)旗下的抵押贷款服务部门来决定了。
在花旗表示即将行使止赎权后，帕瑞兹曾请求这家金融巨头将他的月供负担降至他可承受的水平。但花旗的业务代表最终予以了拒绝，并给出了一个下策：卖掉房子，上缴卖房所得，花旗不再追究其他未偿款项。
在当前美国抵押市场风波的最前沿，数以万计的借款人都面临着困境、迫切希望得到解救。美国政府已经就银行应该怎么做给出了建议，那些为低收入借款人充当顾问的游说团体也在给花旗等放贷机构施加压力，要求后者给苦苦挣扎的房主们更多优惠政策，即便他们的财政状况已经看似到了山穷水尽的地步。
从许多方面来看，花旗肩上的压力和其他抵押贷款服务机构所面临的难题都很相似。这些抵押贷款服务机构的任务就是每月回收月供、将收来的钱交给抵押贷款资产的投资者，在这种情况下它们理应保护投资者的经济利益。不过，眼下批评人士认为整个抵押贷款行业多年来在给信贷纪录不佳的贷款人放贷时把关不严，而且也没有尽力解决随之产生的问题，这样一来，连这些抵押贷款服务商也成了众矢之的。
然而，花旗的烂摊子恐怕比别的银行都要大。今年9月份，正当美国住房市场向深渊滑去时，花旗买进了450亿美元问题抵押贷款组合的服务权。花旗还与非营利组织、面向中低收入房主提供咨询服务的Acorn Housing Corp.联手，誓言要帮助那些困难的借款人保住房产。但是现在，这个贷款组合中已有4.6万名借款人出现了违约，问题之大让花旗疲于奔命，而且它与Acorn的关系也出现了摩擦。
美国财政部长鲍尔森(Henry Paulson)呼吁金融机构通过放宽多种抵押贷款的条款来帮助那些身处困境的借款人。美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)主席则建议抵押贷款服务商在处理次级贷款时将贷款的初始低利率延续执行下去。本月早些时候，众议院通过了一项法案，希望为抵押贷款的发放制定新规定。
Acorn和其它非营利机构声称抵押贷款服务商根本没有权力对借款人持强硬姿态。它们指出，这些放贷公司鼓励客户夸大自己的收入水平、并基于此来发放贷款，正是这样，“哄”得消费者最终欠下了自己根本没有能力偿还的债务。这些组织表示，任何人只要有稳定及足够的收入用于每月还贷，他们的抵押贷款就应该得到重新安排。
而另一方面，抵押贷款银行联合会Mortgage Bankers Association首席经济学家道格拉斯&S226;邓肯(Douglas Duncan)则表示，在当前的次级抵押贷款风波中，放贷行并不是唯一应受谴责的过错方。他指出，许多机构和个人都应该为当前的局面负责，其中就包括那些没有履行义务、借钱不还的人们。
花旗集团拒绝透露其在整顿抵押贷款服务业务方面的具体做法。该行在一份声明中表示：“没有一个简单的答案。我们深信，我们在过去两个月中所做的工作以及我们对未来的承诺将使我们距离找到一个可行的长期解决方案越来越近了。”
尽管问题多多，花旗服务部门的麻烦与该行在其他抵押投资中面临的金融风险相比还不能同日而语。次级抵押贷款违约案例激增已给美国各大金融机构带来了严重损失。与抵押贷款相关的结构复杂的债券资产价值出现跳水，给这些机构造成了400多亿美元的损失。花旗三季度冲销了35亿美元资产，该行还预计，到年底前，还将面对因信贷危机造成的高达110亿美元的损失。在这场风波中，花旗前首席执行长查尔斯&S226;普林斯(Charles Prince)已黯然离职。
全美各抵押贷款服务机构将帮助确认此次房地产风波到底还将造成多大的损失。根据这些服务机构与抵押资产投资者签订的合同，前者有权决定是为那些捉襟见肘的借款人修改还款条件，还是将他们的房产一卖了之。
花旗集团9月份收购AMC Mortgage Services的举动让在泥沼中陷得更深了，AMC为价值450亿美元的次级抵押贷款提供了服务。业内出版物Inside Mortgage Finance提供的数据显示，这桩并购交易令花旗名下的次级抵押贷款业务量增加到880亿美元左右，花旗因而一举成为仅次于Countrywide Financial Corp.的全美第二大次级抵押贷款服务商。
AMC是ACC Capital Holdings下属的贷款服务机构，后者旗下还拥有数年来一直在美国次级抵押贷款发放机构中排名第一的Ameriquest Mortgage Co.。花旗集团还从ACC手中收购了另一个次级抵押贷款服务机构Argent Mortgage Co.。去年，ACC同意向监管机构支付3.25亿美元，以了结有关其抵押贷款利率过高以及并未充分披露贷款风险的指控。
全国性非营利组织Neighborhood Assistance Corp. of America (NACA)执行总裁布鲁斯&S226;马尔克斯(Bruce Marks)称Ameriquest和Argent是两家“恶劣到极点”的次级抵押贷款发放企业。马尔克斯表示：“Ameriquest和Argent怂恿那些经纪行和放贷行向他们明知还不起钱的人发放贷款...这些房主根本不符合应有的资质，他们应该在还款问题上得到重新调整。”ACC发言人拒绝就此发表评论。（2002年曾有一个案例：Household International Inc.同意为其涉嫌滥放贷款支付4.84亿美元和解费，该公司后来被汇丰控股(HSBC)收购。）
多年来，像Acorn和NACA这样的组织一直在向花旗集团和其他放贷行施压，要求它们加快向低收入消费者提供贷款。当次级抵押贷款市场的问题发生后，这些组织又要求银行不要惩罚这些借款人。他们的话是有份量的。美国的Community Reinvestment法案要求银行有义务满足其经营所在地的信贷需求，而监管机构在审议一家金融机构是否能在某地开设新网点时上经常会征求这两个组织的意见，这两个组织有时还会组织抵制行动。
在收购ACC Capital的交易完成前，花旗集团同意和Acorn合作解决那些问题贷款。该行在一份新闻稿中表示：“我们将和Acorn的顾问联手为那些符合条件且确实困难的借款人提供帮助，使他们尽量避免落到丧失赎回权的地步；我们将与他们共同探讨每一种可行方案。”花旗集团还表示，将在25城市拜访那些最可能遭到止赎的地区，帮助那些身处困境的借款人。
大多数抵押贷款先是由一家金融机构发放，然而再集中起来，打包成证券出售给所谓贷款投资人。如果借款人还不起，这些服务商有责任向投资者支付应得款项。这样一来，服务商必须想方设法让借款人掏钱，连同逾期帐款一道归还。如果这步不见效，服务商必须决定是否修改还款条件，而最后的一招就是服务商对相关房产行使止赎权，把房子卖掉后，将该留的留下，将剩余的交给贷款投资人。
这些服务商和贷款投资人之间签署的协议规定前者可以调整贷款，并有权选择最佳方案。在某些情况下，就算放贷行每个月少收一点钱，也比在住房市场疲弱的情况下抛售抵债房产要来得划算。服务商通常每个月向投资人收取月还款额的0.5%作为服务费。
多年来，花旗集团就通过旗下的消费银行发放包括次级抵押贷款在内的抵押贷款并提供相关服务。当时，决定向ACC Capital收购抵押贷款服务业务的是花旗的投行子公司，它们认为如果发放更多抵押贷款并提供服务的话，将对自己的抵押贷款证券化业务带来有利补充。
 Acorn执行董事、曾就此类投资中存在的问题和花旗集团高管进行过深入交流的迈克&S226;希阿(Mike Shea)表示：“在花旗决定进行收购前几个月，他们曾对我们表示，花旗要打造出世界一流的贷款服务公司。现在他们对我们说，情况比原先设想的糟糕。”
据借款人和住房市场顾问表示，在完成了对AMC Mortgage的收购后，花旗整合AMC Mortgage和Argent业务而新成立的子公司Citi Residential Inc.设在加州和伊利诺伊州的电话客服中心很快几乎被客户打爆了。一些房主说，他们在线上等了20分钟，有的甚至更长。现年64岁的珍妮特&S226;委瑞(Janet Wherry)拥有一座小型的私人学校；她说她花了四天时间努力联系花旗的服务部门，但最终也没能成功，最后，为了保住在加州雷德伍德城的房子免遭止赎，她于10月份申请了破产。花旗一位发言人表示，Citi Residential正在尽一切努力与消费者沟通。
截至9月30日，在花旗收购的28万笔贷款服务业务中已有4.6万笔（合16.4%）发生违约（即借款人的还款至少拖欠了两个月）。在这些人中有1.4万人可能失去现在的房屋。据行业组织Mortgage Bankers Association提供的最新数据显示，截至6月30日，全美范围内次级抵押贷款违约率为14.8%。
Acorn的希阿9月份曾会晤了花旗集团债券业务部门的杰弗里&S226;佩洛维兹(Mike Shea)。希阿表示，有数千笔抵押贷款的还贷利率即将大幅上调，但花旗集团并无调整它们的还款条件的计划。
Acorn最初主张花旗应该将多数可调息次级按揭贷款转换为30年期固定利率贷款，享受原来的初始优惠利率。房产顾问和贷款服务机构表示，摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)、汇丰和Washington Mutual Inc.等机构已对部分借款人做出了这样的调整。
据知情人士说，花旗认为，提出这样的条款对贷款投资方来说会造成损失。花旗采取的做法是，给某些贷款提供3-7年期的延期偿还方案。
NACA负责人马尔克斯说，这是一个短期的权宜之计，只能推迟丧失抵押品赎回权的时间，最终还是不可避免。
据Mortgage Bankers Association的数据，与有良好信用记录的人相比，借入次级抵押贷款的人发生违约的概率要高出四倍多。
统计数字显示，次级抵押贷款服务机构不太愿意调整还款条款。据穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)提供的数字，在全部次级债业务量占到80%的16家抵押贷款服务机构只为今年上半年面临上调贷款利息的借款人中的1%修改了还款条款。而破产事务律师说，在那些还款条款被修改的借款人中，最终再次发生拖欠的超过三分之一。
从事房屋清扫工作的盖尔&S226;安德霍姆(Gayle Anderholm)在马萨诸塞州菲利普斯顿买了一套房子，她说，到现在，通过Ameriquest借的186,000美元已经拖欠一年多了。她说，从九月底开始，Citi Residential的催款电话就开始了。该机构的住房留置部门告诉她，丧失赎回权的程序将从10月22日开始，还问了她的就业情况。
今年43岁的安德霍姆说，她因为生病已经有一年多的时间没工作了。她说，第二天她就寄了支票过去，用于支付拖欠的一部分贷款，但花旗把支票退了回来。记者希望就安德霍姆的个案采访花旗，但花旗发言人表示，根据公司规定，他不会就具体借款人的情况发表评论。
花旗住房留置部门的哈拉&S226;法利德(Hala Farid)上个月在Acorn的洛杉矶办公室对加州18家住房顾问说，如果客户希望继续住在他们的房子里，并且他们有正常收入，那么花旗会尽一切可能让他们保留住房。
住在加州格拉纳达山的娜塔利&S226;布兰登(Natalie Brandon)眼下正在想方设法保住她1985年花105,000美元购买的一套有三间卧室的平房。53岁的布兰登在医院收费处工作，她丈夫是当地一家天然气公司的调度员。去年，她通过Argent（现属花旗）借到625,500美元抵押贷款，目前她的贷款利率是7.99%，这个利率要到明年六月才会上调，但是，她现在已经无力支付正常还款了。
过去5年来，她曾对自己的房子做过五次再贷款，每次她都拿到现金，但都支付了提前还款违约金。去年再次申请再贷款时，贷款机构说，她只要声明自己和丈夫合计收入超过100,000美元就行。她拿到了贷款，付清了她那辆白色雷克萨斯车欠的30,000美元车款。
她说，今年因为她有一小段时间身体不适不能工作，他们的收入出现下降。布兰登算了一下，如果现在卖掉房子，售价不会超过450,000美元，这个数字是附近一幢因丧失赎回权而对外出售的房子挂出的价格。
为修改贷款条款她已努力了好几个月，六月和九月的两次还款也没能付上。她说，上个月，Citi Residential住房留置部门的戴米&S226;古铁雷斯(Damien Gutierrez)提出，可以将她的贷款改成40年期、6%的利率。一周后，古铁雷斯说他只能给她一个5年期固定利率的贷款方案。布兰登说，本月初，花旗给了她6个月的新贷款条款试行期，利率是6%，说如果她能还上钱，将把期限延长至3年。古铁雷斯没有回复记者要求置评的电话。
花旗是在拿出Acorn能接受的贷款调整计划之后才开始其25城市巡回活动的。据希阿说，花旗最后说，将提出了一个7年期固定利率方案。Acorn已同意该方案。
巡回活动的首站是洛杉矶。花旗在给340位房产主发去的印有Acorn抬头的信笺上邀请他们参加一个“免费的”研讨会，共同探讨“帮助大家保住住房”的途径。10月25日，有十多人参加了晚上的三明治加苏打水简餐会。会上，花旗和Acorn的代表讨论了修改贷款条款的可能方案。花旗后来至少对5位与会房主说，在讨论贷款调整方案期间，取消赎回权的程序将暂停60天。
本文前面提到的帕瑞兹也在其中。他说，他花了两周时间跟花旗协商，但花旗从未给他一个调整方案。他说，本月早些时候，花旗一位代表极力怂恿他卖掉自己的房子，如果售价低于他尚未偿付的贷款余额，花旗将不再追究。这样一来，帕瑞兹最后就不会在他的信用档案里留下一次丧失赎回权的记录了，而花旗也可省下因取消其赎回权而需要的法律程序和拍卖程序的费用。
花旗还在迈阿密和丹弗跟借款人举行了见面会，不过结果也好不了多少。
Acorn的希阿说，本月初花旗的人告诉他，可能会将7年期固定利率贷款方案缩短到两到三年期的贷款。希阿认为，这样的还款方案会让借款人很快又重新陷入面对利率上升而无力还贷的处境。
花旗发言人在一份书面声明中说：我们已针对不同贷款期限制定了相应的调整方案，主要是7年期的，有的更长。
Acorn说，最近两个月，Citi Residential已为向他们求助的大约55位借款人修改了贷款条款。多数情况是调整为7年期贷款。
NACA的马尔克斯说，自9月2日以来，他们已代表50多位借款人申请修改贷款方案。他说，花旗只同意修改三份，最多延期两年。其中一位借款人的利率有所下调，另两位则继续执行他们原来的初始优惠利率。
 带着三个孩子的36岁单亲母亲安娜&S226;塞西利亚&S226;玛林(Ana Cecillia Marin)买下了一套有20年房龄的平房，房子周围满是尘土和垃圾。她说她在洛杉矶一家食品店负责卖花，下班后她卖点服装贴补家用。这样她一年能有34,000美元的收入。2005年她买下自己的房子时花了385,000美元。当时她申请了第一按揭和第二按揭，这样她没有付首付款就买下了房子。
起初，她的前男友也帮她还贷，但后来他在建筑公司的活也没了。于是，通过花旗做的76,426美元二次按揭她也有几个月没还款了。在贝尔斯登(Bear Stearns Cos.)申请的308,000美元第一按揭也发生了拖欠。
玛林说，那笔第一按揭已收到丧失赎回权通知。从近期周围类似房屋的销售行情来看，如果取消第二按揭的赎回权，Citi Residential不大可能收回她的欠款，因为第一按揭的贷方将优先收回贷款。
玛林最近在谈到她的房子时说：恐怕我保不住我的房子了。她已经把自己的大部分财产挪到院子里的一个木箱子里。屋里只剩下她和孩子们睡觉用的几只床垫了。 |
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发表于 2007-11-28 10:47:01
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