楼市危机愈演愈烈 英国房奴噩梦降临--转贴

yuki

楼市危机愈演愈烈 英国房奴噩梦降临
2007年11月27日 07:15 全景网络－证券时报

　　证券时报记者 彭妮

　　以坚挺著称的英国楼市曾一度是全球房地产市场的标杆。自2004年以来，英国房价一路飙涨，直至今夏全球金融市场出现剧烈动荡之时，其涨幅仍然领先于绝大多数发达国家，更令萎靡的美国楼市相形见绌。

　　然而，随着英国金融业危机愈演愈烈，近来英国房地产市场也开始频传坏消息：房价连跌两月，房地产基金面临流动性危机，房奴贷款负担日趋沉重，英国的地产开发商和投资客们正面临楼市寒冬的来临。

　　信贷紧缩釜底抽薪

　　如今贷款买房在英国变得越来越艰难，尤其对于那些想投资买房的人来说。

　　据英国银行家协会上周五公布的数据，10月份英国房屋抵押贷款额大幅降至历史最低水平，与去年同期相比下降了37%，与1个月前相比则下降了 18%。几家大型的房贷机构正纷纷削减高风险贷款，而针对 buy-to-let(购置房产以供出租)市场的贷款更是首当其冲。buy-to-let市场的贷款额度目前占到英国全部抵押贷款规模的12%，是英国房贷市场最为活跃的领域，也是英国家庭投资房地产市场的主要资金来源。

　　目前，该市场最大的贷款提供人诺森罗克银行，在挤兑风潮之后自身难保正求救于英国政府。而它的同行，buy-to-let贷款的又一主要提供者 Paragon日前则发出警告说，由于全球范围出现的信贷危机，该公司将不得不减少贷款额度，甚至它自己也面临退出这个市场的风险。

　　“信贷紧缩持续的时间越长，房地产市场剧烈调整的风险就越大。”伦敦环球透视公司的经济学家霍华德·阿瑟说。

　　房奴不能承受之重

　　当然，房贷紧缩还只是问题的一个方面。更糟糕的是，在房贷闸门收紧的同时，英国房奴们的债务负担却日趋沉重。

　　由于英国政府对新建房屋设限，再加上宽松的房贷政策以及向美国房地产市场看齐的心态，和十年前相比，现在的英国
房价平均已上涨了三倍有余。在房地产市场一派繁荣的背景下，房价只会永远上涨成了很多英国人的普遍信念。正是在这种信念支撑下，许多英国家庭不惜高额借贷投资房地产。数据显示，今年第二季度，英国家庭的平均负债比例达到税后收入的159%，为2000年时的两倍，远远高于美国家庭的平均负债水平。

　　根据英国皇家测量协会最近公布的报告，按照目前的市场行情，潜在投资者必须为每幢房子支付三成首付（英国目前的平均房价约为65600英镑），才能得到他们所需的buy-to-let贷款。对于普通的英国家庭来说，这完全是一种依附于高负债与高房价循环链条的冒险投资方式。这种方式在景气时期或许行得通，但随着银行信贷紧缩的到来，崩紧的资金链条正趋于瓦解。

　　由于房价上涨得如此之快，在承担高额首付和高额贷款买到房子之后，出租房子的收入却往往不足以弥补贷款者用来购买新房的花费。这就意味着，英国房奴们每月必须自掏腰包为新买的房子付钱以弥补租金收入方面的短缺。

　　毫无疑问，对于普通英国家庭来说，这意味着很大的麻烦。然而，麻烦还不仅于此。

　　房价下跌信号隐现

　　据英国全国建筑协会最近预测，到明年年底之前，英国房价的上涨幅度就将从目前的最高每月9.7%下降为零。而来自英国哈利法克斯城的例子则表明，现实房价下降的速度可能比这更快。在过去的两个月内，该城的房价增长幅度已经下降为平均每月半个百分点。

　　英国苏格兰皇家银行的经济学家，罗斯·沃克认为，“在接下来的两年内，英国房价的上涨几乎可以忽略不计。”不过，他的观点是，除非就业率突降，房价急剧下跌的可能性不大。显然，这是一种乐观的观点。

　　然而，假如信贷市场不能及时重新开闸放水，房地产投资基金们不能及时补充弹药，那么，到了下个春天，当传统的房屋销售旺季来临时，市场上还能有多少积极的买家？房价又将如何保持坚挺？而且，从美国房地产市场的经验来看，骑着
火箭飙升的资产价格恐怕很难轻松实现“软着陆”。

　　·资料链接·

　　2004年之后，国际原油价格持续飙升，美元对英镑汇率持续贬值，导致英国制造业、商业投资和消费品市场持续低迷，英国宏观经济态势疲软。在此背景下，投资收益率相对较高的Buy-to-Let格外受倾向于买房投资的英国人青睐。

　　数据显示，Buy-to-Let投资收益率明显高于其他行业。根据英国房价平均年增长率（约5%）、住房抵押贷款利率（约6%）以及普遍房租状况估算，Buy-to-Let投资收益率超过15%，对比英国不到6%的年存款利率和股票基金市场不确定的回报率（一般不超过10%），这种投资对于有能力进行抵押贷款买房的消费者来说，是首选的
理财方式。