好文推荐---美国次级房贷风潮的根源与影响

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来源：《新理财》                                作者：梅新育                              
                              
                                                                                          
    前些年美国房地产市场的火爆终于迎来了必然的后果，房地产市场泡沫破灭的经历正在又一次重演。2月27日中国股市波动触发全球股市震荡余波未尽，美国房地产抵押贷款市场风险又引发了一场全球性的小型股灾。

3月12日，美国证券交易委员会公布的一份文件显示，美国第二大次级房贷机构——新世纪金融公司必须在短时间内偿还84亿美元的债务，但该公司表示并无足够的现金流支付这些债务，而且已经停止接受新的房贷申请。
   
当天该公司股票推迟开盘，开盘后便一路狂泄，最终收盘价（1.66美元）比前一交易日下跌近50%，与去年5月份51.97美元的一年来最高点相比下跌了96.8%。3月13日上午开盘前，纽约证券交易所宣布暂停新世纪金融公司的股票交易，并暂停对该公司财政状况的评估，着手准备摘牌事宜。当天，美国抵押贷款银行家协会发布去年第4季度房贷市场季度报告（覆盖4350万笔房贷业务），称去年第4季度美国抵押贷款违约率（逾期30天或30天以上偿付贷款的比率）创4年新高，失去抵押品赎回权的比例则创出历史新高。抵押贷款违约率达4.95%，比第3季度的4.67%明显上升，是2003年春季以来的最高水平。其中，优质抵押贷款违约率从2.4%提高到2.57%，面向低信用客户的次级抵押贷款违约率从12.56%增长到13.33%，为最近4年来的最高水平。同期，开始进入取消抵押品赎回权程序的抵押贷款比例上升到0.54%，刷新2002年2季度创下的0.5%的历史最高纪录。与总体相比，信用风险集中度很高的次级抵押贷款市场情形更为不妙，失去抵押品赎回权的比例高达2%，创3年来的最高水平。美国商务部同日也发布统计，称2月份商品零售额仅增长0.1%（低于市场预期的0.3%），其中大部分来自汽油和汽车的消费，如果剔除汽车销售，则零售实际下降0.1%。由于次级抵押贷款市场危机升级，导致人们对房地产市场的担忧加剧，零售数据不如人意又证实美国经济减缓，美股和美元汇率13日全线大跌，全球金融市场随之再度遭遇“黑色”交易日。各大股市纷纷创出年内第二大跌幅，同时，日元套利交易再度出现大规模平仓，加剧了市场的波动。而原油、黄金等商品价格也受到牵连，唯一受益的就是风险较低的国债市场。其中，当天纽约股市一路走低，道琼斯指数收盘时下跌了242.67点，收于12075.96点，跌幅达1.97%，下跌幅度仅次于2月27日，是4年来第二大单日跌幅。标普500指数和纳斯达克指数的跌幅分别达到了2.04%、2.15%。在所有行业中，金融和建筑股受创最重，标普金融股指数下跌3.2%，住房建筑股指数下跌4.6%。　　
     
美国抵押贷款市场的“次级”与“优质”概念，是以借款人的信用层次为分界线的。在美国这样一个个人信用评估制度完善的社会里，信用是申请贷款的先决条件。依据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成两个层次的市场。信用低的人达不到申请优惠贷款的条件，只能在次级市场寻求贷款。但即使是在次级市场，信用特别低的人仍然无法获得贷款。中等信用的人能否获得贷款，主要取决于申请人的预付定金以及收入和资产状况。另一方面，凡是向信用较低的人提供贷款的机构都是次级市场的放贷方。有的放贷方是独立的，有的则是提供优惠贷款的金融机构的附属业务部门，一些大金融公司也为次级放贷机构提供贷款支持。次级贷款利率高于优质贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险更大。

[ 本帖最后由 yuki 于 2007-7-23 13:42 编辑 ]

yuki

目前，美国未清偿次级抵押贷款余额约6000亿美元，占美国房产抵押贷款市场的1/5，比前些年明显膨胀。而美国次级抵押贷款市场膨胀又是由两个原因造成的：美联储前几年低利率政策所导致的资产市场膨胀，以及政府支持机构退出背景下商业性机构之间的恶性竞争。
　　
在西方各国，房地产价格上涨几乎横贯了整个20世纪90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作“喧嚣的90年代”。2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国唯一持续上涨的资产市场，其上涨行情之普遍，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。1997—2004年，爱尔兰房价涨幅高达181%，英国超过130%，澳大利亚达110%，荷兰为74%。美国房地产价格上涨相对温和，但在此期间房价涨幅也达到了57%，涨幅为历史之最，剔除通货膨胀之后的房价实际涨幅是上世纪70年代和80年代的两倍。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室统计，仅2004年一年，美国房价平均涨幅就高达11%，为1979年以来最高纪录。美国房地产市场之所以如此火爆，重要原因是2001—2004年间为应对经济衰退，美联储连续降息，实施低利率政策，大大刺激了房地产业的发展，美国人买房热情不断升温。根据美国纽约联邦储备银行经济学家 J.McCarthy和Richard W.Peach在其工作论文《房价是下一个泡沫吗？》中提供的统计数据，截至2003年第3季度，美国居民持有的房屋不动产总价值高达14.6万亿美元，占居民总资产的28%，相当于当年GDP的130%。相比之下，在股市攀上最高峰的2000年第1季度，居民持有的股票总值也只有12.8万亿美元。
　　
仅仅是房地产市场火爆倒也罢了，问题是房地产市场在火爆的同时不规范现象日趋严重。几年前，美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会（“房利美”）和联邦住房抵押贷款公司（“房迪美”）主宰，其主要职能是购买抵押贷款资产，将它们重新打包为债券出售给投资者。两大房贷巨头投资总价值高达1.5 万亿美元，是支撑美国房地产信贷市场的骨干，而根据美国司法当局掌握的情况，房利美、房迪美两大房贷巨头虚报收入分别高达110亿美元（2001— 2004年）、50亿美元（2000—2002年）。由于两大巨头受到政府部门调查，其他机构便趁机进入这一市场。
　　
在房利美、房迪美两大房贷巨头垄断抵押贷款市场时，它们制定了明确的放贷标准。后来，很多放贷机构受利益驱使，只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款，放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。特别是在2006年，伴随房屋价格升至历史高点，全美贷款申请数量下降，为了能在激烈的竞争之中寻求立锥之地，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。同时，随着偏好高风险的对冲基金及其他投资者进入这一市场，放贷机构推出了多种多样的高风险新贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率贷款不同，允许借款人在头几年里只付利息不偿还本金。在贷款后的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些低收入者纷纷入市购房。但几年之后，借款人每个月的偿还负担加重，这就留下了借款人日后可能无力还贷的隐患。
　　
最近几年，这类新产品受到很多人的追捧，其原因一方面是住房市场持续繁荣，使很多借款人低估潜在的风险；另一方面是放贷机构极力推广这类产品，并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。
　　

在进行次级抵押贷款时，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场降温，借款人很难将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权案例一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整个抵押贷款市场。
　　
早在2004年，根据房价、房价／租金比率、可支配收入系数、空置率、住宅换手率、房价／收入比率等指标衡量，高盛公司已经认定美国房价高估10%；国际货币基金组织2004年9月号《世界经济展望》也指出，2004年一些国家的房价（包括房价／收入比率、房价／租金比率等指数）创出了历史新高，英国、澳大利亚、爱尔兰、西班牙的情况最为严重。美国房价与收入之比也显著恶化，从1975—2000年间的 2.7～3.0提高到了2004年的3.4，为历史最高纪录。随着美联储17次加息，美国房地产市场终于逐步出现降温迹象。不久之前，美国人口调查局负责统计的住房空置率数据创造了40年来的最高纪录。虽然过去12个月美国新开工住房下降了18%（为164万套），但2006年第4季度空置住房数量仍同比猛增34%，达到210万套（2005年美国空置住房为157万套），住房空置率从上年同期的2%升至2.7%，突破了此前从未超越的2%大限，而此前长期平均住房空置率约为1.4%。英国《经济学家》杂志最近的一项调查也显示，全球主要房地产市场的价格增速正在放缓，部分楼市逼近由热变冷的拐点。该杂志在对20个国家和地区每季度房价进行的追踪调查中发现，2005年第4季度以来，在被调查的国家和地区中，虽然绝大多数国家／地区的房价依然处于上升态势，但包括中国在内的10个国家／地区的房价增速明显放缓。其中，2006年第4季度，美国房屋价格指数较上年同期仅增长5.9%，为7年来最小增幅。
　　
全球房价理性回归，次级房贷机构的危机也随之终于来临了。目前，与新世纪金融公司同病相怜的次级抵押贷款企业并不在少数，已有20多家大公司表示停止发放新贷款，多家公司股票下跌，并牵连到对这些公司进行投资的金融企业。有预测称大约有100家次级抵押贷款公司将被迫关闭，相关裁员将达到10万人。雷曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷，美国全国有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。
　　
房地产市场对一国经济极为重要，其重要性在于房地产是发达国家和新兴工业化经济体居民的最大金融资产项目，而且广泛分布于各个阶层，不像证券资产分布比较集中。房地产市场降温、房地产信贷市场呆账膨胀将相互促进，进而在美国经济中引发一系列连锁反应。其一是有助于降低核心通货膨胀率，因为空置住房与日俱增意味着越来越多的私房业主开始提供出租业务，房租随之承受向下压力。其二是可能波及美国消费、储蓄。截至2006年，美国个人储蓄率已经连续两年为负数，去年个人储蓄率仅有-1%，为上世纪30年代以来的最低水平。之所以会出现如此低下的个人储蓄率，很大程度上是依靠在房地产牛市中的抵押借贷消费，房地产牛市逆转，对消费的影响可想而知。而对于高度依赖美国作为最终消费者的东亚经济体而言，美国消费下降并非佳音。
　　（作者供职于商务部国际贸易经济合作研究所）

[ 本帖最后由 yuki 于 2007-7-23 13:41 编辑 ]

yee2001

不错的知识性文章，值得一看，谢谢yuki

金钗

版主厉害，女中豪杰~~  支持~~

rayfromsea

原帖由 金钗 于 2007-7-24 10:31 PM 发表
版主厉害，女中豪杰~~  支持~~

我也支持。。。