美国第二大次级贷款发放机构濒临破产

一文

　　美国第二大次级贷款发放机构NewCenturyFinancial昨日股票交易被停牌，原因是这家公司正濒临破产。这再次引发市场担心，即次级抵押贷款行业的动荡会否扩大，并殃及美国经济增长。
　　
　　在纽约证交所（NYSE）下令停牌前，NewCenturyFinancial表示，其下属银行或者已经停止了放贷，或者已表明了这样做的意图。停牌加大了该公司即将进行破产申请或资产清算的可能性。
　　
　　英国《金融时报》本•怀特（BenWhite）和迈克尔•麦肯兹（MichaelMackenzie）纽约、约恩•卡伦（EoinCallan）华盛顿报道
　　
      美国抵押贷款风险浮出水面
　　
　　曾经被视作美国经济增长最大引擎的房地产业，在过去五年中不仅拉动了与建筑业相关的产业增长，更成为许多市场蓬勃兴旺的主要推动力，这其中就包括如滚雪球般逐年扩大的美国住房抵押贷款市场。伴随房地产市场降温，有关抵押贷款风险的问题越来越成为人们关注的焦点，也频频见诸报端。而在上周，这个此前仍处于潜在担忧层面的风险更是以英国汇丰控股突发盈利预警的形式第一次真正浮出水面。
　　2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价8日下跌2.7%。与此同时，美国第二大次级抵押贷款专业机构新世纪金融也在7日晚间宣布将调整其2006年前三季度的业绩报告，以修正与贷款回购损失相关的会计错误，并预计由早期坏账（earlypaymentde-faults）带来的损失可能会使公司2006年第四季度业绩出现亏损。消息发布次日，该公司股价快速下挫36%。
　　由于次级抵押贷款只是汇丰控股诸多业务中的一个方面，因此汇丰股价所受影响算不上惊天动地。然而，汇丰公告对于整个美国抵押贷款市场来说却无异于平地惊雷，投资者似乎从中看到了不祥的信号，许多主营次级抵押贷款业务的金融机构股价在8日集体跳水。当天活跃于美国的七家次级抵押贷款发放机构的总市值缩水了37亿美元。
　　糟糕的是，人们担心的远不只是几家抵押贷款发放机构的股价涨跌。近年来抵押贷款证券化的发展使得这一市场日益庞大而复杂，以购买证券方式投资抵押贷款的市场参与者从数目到种类上都在急速上升。人们更担心，一小条裂缝有可能引发极具杀伤力的地震。美国最大的抵押贷款放贷机构之一富国银行首席执行官科瓦切维奇在最近接受记者采访时坦言，大家（包括美联储在内）谁都不清楚的就是现在这些抵押贷款证券究竟是什么人在持有。最好这种持有是非常分散的，否则后果将不堪设想。
　　相比之下，放贷机构本身的风险较为透明。通过抵押贷款证券化，放贷机构可以分散风险，从而有能力发放更多贷款，但是把抵押贷款证券化并不能彻底解除他们的风险。事实上，放贷机构发行抵押贷款证券的时候，合同中通常都包括这样一个条款，即如果借款人在最初的还款周期中就无法按时偿付，投资者可以迫使放贷机构回购这些证券。这样，一旦坏账率高企，大量回购抵押贷款证券将在瞬间之内增大放贷机构的财务负担。事实上，过去两个月中美国已经有一些规模较小的次级贷款放贷机构因此而破产倒闭。而瑞士第一信贷上周三发布的一份报告显示，截至12月份，2006年美国有四分之一的次级抵押贷款合同出现了至少8%的坏账率。
　　应该说，造成今天美国抵押贷款市场风险积聚的原因有很多。但是追根溯源，新的市场参与者出于逐利目的而过分追求高风险贷款这一条最难逃干系。
　　就在三年前，美国的抵押贷款市场还是由政府支持的房利美和房迪美这两家公司主宰。这两家公司将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。然而，伴随这两大公司财务丑闻的爆发，其他投资者蜂拥而入这一市场，抢夺原本可能由这两大公司购得的贷款。其结果就是，房利美和房迪美在美国抵押贷款市场中的份额一泻千里，到去年底已经从2003年的70%降到了40%。
　　在这两大公司扮演垄断性角色的时候，他们通常会制定明确的放贷标准，严格规定哪些类型的贷款可以发放。而现在，由于全球各地成千上万高风险偏好的对冲基金、养老金基金以及其他基金的介入，原有的放贷标准在高额利率面前早已成为一纸空文，新的市场参与者不断鼓励放贷机构尝试各种各样的贷款类型。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明；在做房屋价值评估时，放贷机构也更多地依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论。在所有的人都沉浸在对高额回报的憧憬中时，风险也就悄无声息地膨胀起来。
　　在房市高热的时候，这些贷款的风险并不高，坏账率也始终保持在极低的水平。原因很简单，在借款人感到无力偿还贷款时，他完全可以通过出售房屋还清欠款，再凭借更宽松的条款获得新的贷款。然而，随着美国房价渐趋平抑，部分地区房价甚至开始下降，这种贷款立刻成为高危品种。一方面房子出手越来越难，另一方面卖房所得也未必能够帮助借款人还清贷款。其结果就是，还不起债的人多了，坏账率上升了。数据显示，去年11月，在美国被打包成抵押贷款证券的次级贷款中，有近13%的贷款逾期60天以上无法偿还，这一比例较上年同期上扬了8.1%。
　　上述情形一旦发生恶化，则美国监管机构将面临巨大难题。毕竟，人们再不能奢望美联储在1998年紧急援助长期资本管理公司时所采取的大手笔了。在眼下这个高度分割的抵押贷款证券市场，没有哪个机构能把所有的市场参与者都集中起来，帮助“遇难”机构化险为夷。人们惟一能够期待的恐怕就是吸取教训，别再让错误重新上演。
　　
　　专家连线：中国房贷风险较小
　　记者 陶冶
　　
　　在坏账率上升导致美国住房抵押贷款市场风险凸现且在上周有所爆发的同时，人们很自然地会联想到近来在我国出现率很高的一个名词———“房奴”，也因此很自然地会联想到我国房贷市场的风险。那么，专家是如何看待这个问题的呢？为此记者特别连线了中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥。
　　卜永祥认为，目前我国的房贷市场基本上不存在风险。自1998年以来，我国这一市场增长迅速，目前已经有了两万亿元左右的规模，总的说来坏账率很低。来自工、农、中、建四大商业银行的数据显示，目前这些银行的不良抵押贷款率都小于1.5%。虽然对于周期长达15年到20年的抵押贷款来说，也许有一些长期风险现在还看不到，但考虑到以下几方面的因素，卜永祥对于我国抵押贷款市场还是很乐观的。首先，从政策上我们国家有严格的规定，比如规定购买首套和第二套住房的最低首付款，针对开发商的“四证齐全”和封顶要求等等。其次，我国的房贷必须有房产抵押，有抵押作保证，规避了信用贷款可能带来的风险。只要房价不大幅跳水，银行的风险就很小。而中国的房地产市场属于新兴市场，出现大幅跳水的几率很低。第三，我国银行在发放住房抵押贷款时相当谨慎，对借款人有严格的资质要求，借款人需要向银行出具包括年收入证明等一系列文件，这一方面确保了银行审查的可控性；另一方面也可以保证大多数贷款人是理性贷款。第四，从国际比较来看，我国的抵押贷款在GDP中的占比只有10%左右，而西方国家则达到了50%到70%的占比规模。第五，从文化角度而言，中国人笃信“欠债还钱，天经地义”，“欠债不还”可能要面临比在西方国家更强大的舆论压力。
　　当然，也不是说这个市场就不存在任何风险。卜永祥认为，最大的风险存在于操作层面，即商业银行自身的内控。并建议各商业银行审慎放贷，严格遵守监管机构的放贷规定；同时建议借款人也要正确认识自身实力，避免超出能力贷款。

循序渐进

　　按揭贷款证券化谨防房利美“计时炸弹”前车之鉴
　　
　　美国有两大房贷机构———联邦全国房贷协会（房利美Fannie Mae）和联邦住房抵押贷款公司（房贷美Freddie Mac）。这两个机构是带有半官方色彩，由以前的美国国会协助成立、鼓励美国人更多购买自置房屋的机构。其业务主要有两种：一种是通过发行住房抵押债券筹措资金，向机构等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款，证券化之后出售给投资者；另一种称为按揭投资业务，即通过发行债券筹集资金，买入机构按揭或是重新向投资者买入其担保的按揭证券。
　　
　　在美国，商业银行在向个人提供按揭贷款后，可以将按揭贷款证券化，然后卖给房利美或房地美，获得了现金后，银行又可以提供新的按揭贷款，这样的过程可以重复多次。
　　
　　1995年到2001年期间，美国银行向新房购买者合共提供了2.25兆美元的贷款，而同期银行提供的商业贷款却只有1.29兆美元。为什么会出现这样的反常现象？答案是：房利美和房地美在1995-2001年间从银行那买入了2.25兆美元的按揭贷款。从房利美和房地美那将按揭贷款变现后，银行拥有了更多的流动资金为新建房屋提供贷款。而自1995年以来，房利美和房地美等公司提供的房屋按揭贷款占房屋按揭总贷款的3/4。
　　
　　美国连续加息之后，房屋空置率增加，令市场忧虑房地产泡沫的破裂。而此时房利美自身的财务质量已经欠佳，其总负债是公司权益的52倍，只要物业按揭债务的坏账比率增加至2％或以上，公司就将面临极大风险。在联储局今年未加息前的6月份季度统计中，当时的银行收楼（因业主不能供款）比率是1.16％，未来的比率应会因加息而提高，故若以一般其他从业者的资本充足比率而言，房利美不仅不合格，而且己经被金融界称为“计时炸弹”。 　　

xboy

好，谢谢

玛瑞

谢谢。收到。

金博

谢谢,懂了很多...

循序渐进

如果有一天中国房地产真的要出事的时候，一准有人跳出来叫嚷着要把银行的房贷证券化或债券化，然后上市，将风险转嫁给小股民。大家到时候千万小心。

招财猫

好文,深度分析,学习了.