想听一听MIDAS老师的看法

guijinshu11

30个大城市商品住宅成交均价同比2011年，总体看，10个城市上涨，20个城市下跌。2012前冷后暖，但全年房价并不咋样。呼和浩特最牛叉，大涨45%！咋跟本省兄弟鄂尔多斯，差别这么大捏？其后是南宁和沈阳，涨幅超10%。最悲摧的是扬州，房价下跌30%，杭州、无锡跌幅超10%。

请问老师怎么样看待这种有涨有跌？

outman

这个数据咱觉得不是很可靠。

midas

回复 1# guijinshu11


   
2007年初，刚开始这个网站的时候，几位在美国的同事们问要不要买房地产。因为当时美国的地产很红。我跟他们说“不能买地产。用准备买地产的资金买黄金”。当时的黄金是600美元。后来地产调整60%。黄金升到1800。

今年对国内的地产也是同样的看法。有自住以外的投资的地产的话，最好赶紧卖掉，然后把那个资金投资在黄金或白银。还没买自住的房子的话，最好不要现在买房子。用准备买房子的钱买黄金白银。暂时租房子。

任何地产市场的后面都是信贷。今明两年中国的信贷市场不一定支持地产的大升。地产投资的一个致命弱点是只要价格开始跌的话，很难平仓，除非斩仓。所以都要早点平仓。

Trend

回复  guijinshu11


   
2007年初，刚开始这个网站的时候，几位在美国的同事们问要不要买房地产。因 ...
midas 发表于 2013-1-15 19:47

   老师好。现在中国的信贷市场有两个，一个是银行，一个是信托，券商资管等形成的影子银行系统。银行信贷增长的不如前些年，但是也在双位数左右增长。最近几年信托花了3年走了保险十几年的路，现在7万多亿的规模，银行理财产品也是七万亿左右的规模，而最近一年券商资管异军突起，现在可能也是一万亿左右。您说的13和14年信贷不支持大升，是指银行的信贷还是包括了影子银行的信贷？谢谢。

赚点就行

回复 3# midas


    听老师的建议,第一套房好卖,第二套难卖,因为是郊区,虽然户型比较好,但到目前也没有成交,价格已经比最早挂牌的价格低了5%,可是依然没有成交.已经快5个月了...
    老师建议是挂低价走掉还是继续出租?目前租金和买房家比值在4%左右...

rodmanfeng

我在09年底就卖光了。房屋出租的收益率和商品期货交易比，实在不值一提。

midas

回复 4# Trend


   
对。国内影子银行的泡沫应该很严重。泡沫的规模人行也只能大概估计而已。信贷的泡沫吹大了肯定会爆破的。只是时间问题而已。

地产市场也跟其他市场一样。泡沫爆破以前群众是深信那个资产的无限潜质的。也变成一种群众炫富的工具。目前中国的地产市场都全齐这些因素了。只欠东风。即影子银行的信贷泡沫的爆破。我只是希望影子银行泡沫的爆破不导致大麻烦。

midas

回复 5# 赚点就行


投资的地产，我还是建议有买家的话坚决卖掉。低于市场标价10%也可以接受的。

地产投资的最要紧的问题之一就是流通问题。很多地产大亨们跳楼也是被流通问题所害的。一旦开始调整，那是很难找到买家的。最后都破产。

长期租出去的策略最好是地产大跌以后考虑。利用上升趋势买进租出去，然后过几年卖掉。等大调整以后再开始买进租出去。投资地产，最多三四次那样折腾投资生涯也基本上结束了。

雪域飞鹰

今天媒体报道 温总理表示加快改革房地产税收制度。中国真会出房产税么，要是的话那房价炒作吸引力就小很多的，收的房租可能很大部分都用于交房产税。除非房租大涨。

rodmanfeng

回复 8# midas

句句有金！

rodmanfeng

在广州，挂牌100万的电梯楼月租3000上下。减去通胀和折旧，可以说是没有收益率可言。大部分业主持有出租的房产是为了等升值，就像股市在6000点的众生相。

guijinshu11

回复 3# midas


  非常感谢老师这样耐心细致的回答！

1024

回复 11# rodmanfeng
广州这个房租看在是哪里的了和多大了。
北京四环以内 的一个房间房租都在2000以上了。

rodmanfeng

挂牌价是多少？房租是多少？我没有北京和上海的第一手数据，谁来补充一下？

rodmanfeng

接手我房子的买家只有一个是炒家，其他都是刚需。

yee2001

谢谢老师的中肯点评，过两年就要买学区房了，希望有个好价格。

赚点就行

回复 14# rodmanfeng


    提供两个亲身的例子,北京的高端住房租售比的例子:双井家乐福,166平,4居,装修良好,目前在租已经3年,房租9000,一年10800,提供发票,目前挂牌价(看房屋中介的同类型的房子)650万,不过,这个租房价应该比市场价便宜1000左右(可能也有历史原因).

    另一例子,望京,84平,双居,装修良好,租金4500元,提供发票加4%的点,相当于56160元,在租2年,挂牌330万.

Leslie

回复 8# midas


   看到周围不少在90年代初在海南，北海和本地地产市场发财的开发商，后面遭宏观调控后什么都有，有一些平仓快的，资本雄厚的这些年一直在地产市场，总的不错。还有一少部分破产甚至烂尾楼被贱卖，最后逼死的。但是有一大部分在前十多年都一直把地套手里，过得比较惨，但是前几年熬到头了，这几年又是腰缠万贯。可能这些人运气好，遇到套牢，但是长期牛市没变，不会和耗费就是二十年机会成本。而且最好运的是，中国如果关系搞好了，地不开放也可以一直放那儿，银行也没办法，最后柳暗花明又一村。不过要是搞不好关系的，地和烂尾楼，甚至修好的都可能被低价收了或者变卖，反身机会都没了。如果这一波牛市结束，那些套手里的开发商们还能不能像90年代那次一样熬过？

rodmanfeng

回复 17# 赚点就行

看看这收益率，换成股票就是50倍市盈率。泡沫程度一目了然，还有这么多人以刚需的名号等着入市。唉，钱真是太好赚了！

赚点就行

回复 8# midas


    谢谢老师的建议,希望今年开春能顺利出售,和老师学习投资...