电子商务革命对商业地产的冲击

yuki

电子商务革命对商业地产的冲击
2012年12月27日 09:35　　　
文 / liya

Jeff Jordan：我们清楚地看到电子商务革命对商业地产造成的显著影响。线上零售商正无情地从众多品类零售商处争夺市场份额，线下商家也正在蚕食日渐缩小的零售蛋糕。很多实体商家在竞争中完败于线上卖家，包括Circuit City、 Borders、CompUSA,、Tower Records 和Blockbuster以及其他一些销售严重萎缩的企业。这些商场和购物中心的佼佼者正在关闭数以千计的店面，并且很少有大型连锁店开新店替代他们。然而针对零售的商业地产仍持续地缓慢长；房地产供给日益增长，而需求快速下降，将可能引起金融灾难。

除日用消费品市场外，当前很少有繁荣的实体店。2012年，我对全国零售联盟名单中前100位的零售商做了一个分析，更多地考察购物中心中的商品零售商(除去食品、药物、餐厅和在线零售商)。 我关注零售商健康的三个指标：总销售额增长、店面销售额增长和店铺的数目。


分析结果并不令人乐观。首先，总销售额增长是综合状况，不是所有的零售商销售都增长，且样本中20%的零售商是负增长。 店面销售额增长可以说是关键性的健康指标，不过也是综合状况且样本中的四分之一也是负增长。

其次，需要注意到，许多的销售结果包括在线零售部门，因此他们的实体店的情况就更糟。

最后，商店数量停滞不前，许多顶级零售商缩减他们的门店数量，很少的零售商采取大规模扩张。 美国最大型的零售商看起来都不是很健康，如果他们都正在挣扎，那么那些边缘小的实体店更为艰难。

我回顾了2007年100强零售商，看看五年后进展如何。我发现其中四个顶级零售商已经照法律破产。有趣的是，这四家零售商当时的状况看上去与2012年的名单上的相似。


零售商经营的状况直接影响商场和购物中心，表现为非常高空置率和比较低的租金水平，市场供大于求。在2008－2009年经济危机期间，空置率和租金都迅速恶化。但是后来经济形势改善，两者依然没有改善。经济衰退是一个催化剂，不过来自线上的零售竞争才是真正原因。大商场的业务同样不是很健康。

  
这些趋势冲击了市场资本中规模最大的零售地产所有者。根据nreionline数据，Simon，General Growth，DDR和Kimco，拥有超过6亿平方英尺的美国零售业房地产。 Simon的股票表现强劲，但其他三个股票在过去的十年间几乎没有创造价值。

大多数房地产专业人士认为正在发生深刻的变化。Don Wood，联邦不动产投资信托（Federal Realty Investment Trust）CEO说：“这个国家的零售（房产）供应商实在太多了”。据WSJ报道，“一家跟踪房地产投资信托基金(REITs)的分析公司做出预测，美国大约1000家大型购物中心的10%将在未来10年内没落，并且被改换成的别的东西。这还是一个保守的估计，许多购物中心CEO预测的流失率会更高。”

Co-Star的一份报告指出，超过25万平方英尺的200多家购物中心，空置率达35%或更高，这是一个“购物中心陷入困境的确凿证据”，这些商场正在成为鬼城。在线销售继续侵蚀零售实体店的份额，这将使他们只会越来越少。那些表现强劲的购物中心将保持一段时间，因为零售商还愿意为这些地方支出更多成本，且由于其他购物中心倒闭，客源将被转移过来。但这些购物中心也在处在由线下往线上转移的阶段。

这反过来又为在线商务创造了更多的机会。现在，如果我想创建一个新的零售品牌，毫无疑问，我将选择网上。许多非常优秀的创业者正在这样做。他们曾经在商场里起步，但他们现在开始运用网络，这种趋势无疑将继续下去。显然，很少有线下零售商接替消失的实体连锁店，商场将进一步承压。

有点讽刺的是，许多线上品牌都在尝试建立实体商店，不过有一些不同。比如Bonobos （衣服电商）和 Warby Parker（眼镜电商）在纽约均已建立了消费者能试穿的展厅。但如果消费者想购买，那么公司从他们的仓库供货，他们的“商店”没有库存。他们选择低成本、非购物中心的地点，并用电子邮件告知他们的在线顾客，鼓动人们去这些地方。 他们这样做是因为消费者参观实体店后更乐意购买，并且无存货、低租金和低工资可以降低成本。 如果这一趋势得以持续，它将在未来进一步挑战购物中心。

对于购物中心业主来说这是很不幸的。美国的购物中心实在太多了，且许多购物中心将面临破产。

nicol

同样,中国的商业地产也会出现这样的问题.电子商务的盛行,普通的实体商铺不再是必须.银行也会往这一方向发展,很多的支行,营业网点都会被线上银行,自助银行所代替.商业地产的投资热情会因此面降低!